দলিল খসড়া: সাফ কবলা, হেবা, বায়নানামা, বণ্টননামা, পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি ও চুক্তি
দলিল সেই কাগজ, যা পড়ে সাব-রেজিস্ট্রি, ভূমি অফিস এবং একদিন আদালত ঠিক করবে আপনি কী মালিক। দলিল লেখক একটি নমুনা নকল করেন; অ্যাডভোকেট চেইন, তফসিল ও আপনাকে রক্ষা করা ধারাগুলো যাচাই করেন। আমরা রেজিস্ট্রি ফরম্যাটে দলিল করি, মৌজা, জেএল, খতিয়ান, দাগ ও পরিমাণ রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে, এবং পে-অর্ডার কেনার আগেই স্ট্যাম্প শুল্ক ও ফি জানিয়ে দিই।
এটি কি আপনার সমস্যা?
- জমি বা ফ্ল্যাট কিনছেন বা বিক্রি করছেন; নকল নয়, সঠিকভাবে খসড়া করা সাফ কবলা চান
- সন্তান বা স্বামী/স্ত্রীকে হেবায় জমি দিতে চান; দলিল ও দখল হস্তান্তর ঠিকভাবে লিপিবদ্ধ হওয়া দরকার
- বায়না দিচ্ছেন; টাকা রক্ষা করে এমন বায়নানামা চান
- ওয়ারিশ বা সহ-মালিকরা রেজিস্ট্রি বণ্টননামায় জমি ভাগ করতে চান
- প্রত্যাখ্যাত হবে না এমন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি, ভাড়ার চুক্তি, রেহেন বা বিনিময় দলিল দরকার
আমরা আপনার জন্য যা করি
সাফ কবলা (বিক্রয় দলিল)
মালিকানার চেইনের সারসংক্ষেপ, পূর্ণ তফসিল (মৌজা, জেএল, খতিয়ান, দাগ, পরিমাণ, চৌহদ্দি), মূল্য ও পরিশোধের রেকর্ড, দখল, ক্ষতিপূরণ ও নিশ্চয়তার ধারা। আগে বিক্রেতার নামজারি ও সর্বশেষ খতিয়ান যাচাই করি, এবং স্ট্যাম্প শুল্ক (১.৫%), রেজিস্ট্রি ফি (১%), স্থানীয় সরকার কর (সিটি করপোরেশন ও ক্যান্টনমেন্টে ২%, ইউনিয়নে ৩%) ও মৌজার উৎসে কর হিসাব করে মোট জানাই।
হেবা (দান) দলিল
হেবায় প্রস্তাব, গ্রহণ ও দখল হস্তান্তর লাগে; দলিলে তিনটিই লিপিবদ্ধ করি। প্রযোজ্য ক্ষেত্রে আত্মীয়দের মধ্যে রেয়াতি স্ট্যাম্প হারে হেবা এবং প্রতিদান থাকলে হেবা-বিল-এওয়াজ করি, এবং অন্য ওয়ারিশরা পরে কোথায় চ্যালেঞ্জ করতে পারে তা সতর্ক করি।
বায়নানামা (বিক্রয়ের চুক্তি)
বায়না, বাকি টাকা, রেজিস্ট্রির তারিখ, বিক্রেতাকে যে কাগজ দিতে হবে, কোনো পক্ষ ব্যর্থ হলে কী হবে, এবং রেজিস্ট্রেশন আইনের চাহিদা অনুযায়ী রেজিস্ট্রি বায়নানামা। ভালো বায়নানামাই আপনাকে সুনির্দিষ্ট প্রতিপালনের মামলা বা টাকা ফেরতের সুযোগ দেয়।
বণ্টননামা (বাটোয়ারা দলিল)
প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইনে অংশ হিসাব, প্রতিটি পক্ষের প্রাপ্তি দাগ ও চৌহদ্দিসহ, প্রয়োজনে নকশা। রেজিস্ট্রি, যাতে প্রতিটি সহ-মালিক নিজের অংশ নামজারি ও হস্তান্তর করতে পারেন।
পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি, রেহেন, বিনিময় ও ভাড়ার চুক্তি
পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি আইন ২০১২-এ সাধারণ, বিশেষ ও অপরিবর্তনীয় পাওয়ার, প্রয়োজনের চেয়ে বেশি ক্ষমতা না দিয়ে; রেহেন দলিল; বিনিময় দলিল; এবং ভাড়া নিয়ন্ত্রণ বিধি মেনে ভাড়া ও ইজারার চুক্তি।
রেজিস্ট্রিতে সহায়তা
পে-অর্ডারের তালিকা, হলফনামা ও হস্তান্তর নোটিশ তৈরি করি, আপনার বা আপনার অ্যাটর্নির সঙ্গে সাব-রেজিস্ট্রিতে যাই, এবং সত্যায়িত কপি ও নামজারি পর্যন্ত দলিল ফলো করি।
ফি, সময় ও কাগজপত্র
আপনার কাছ থেকে যা লাগবে
- বিক্রেতা বা দাতার দলিল এবং চেইনের আগের দলিলগুলো
- সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চা, বিক্রেতার নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর, এবং শেষ খাজনার রসিদ
- প্রতিটি পক্ষের এবং অ্যাটর্নি থাকলে তার এনআইডি ও পাসপোর্ট সাইজ ছবি
- সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ক্রেতা ও বিক্রেতার আয়কর রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ (পিএসআর)
- নির্ধারিত মূল্য বা প্রতিদান, পরিশোধের রেকর্ড ও দখলের অবস্থা
- ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে ডেভেলপারের দলিল, অ্যাপার্টমেন্টের তফসিল ও কমন এরিয়ার অংশ
যে ভুলগুলো প্রতি সপ্তাহে দেখি
- সর্বশেষ খতিয়ানের সঙ্গে না মিলিয়ে পুরনো দলিল থেকে তফসিল নকল; দাগ বা পরিমাণ আর মেলে না।
- বিক্রেতার নামজারি না থাকা অবস্থায় বিক্রয় রেজিস্ট্রি; সাব-রেজিস্ট্রার রেকর্ডে বিক্রেতার নাম খোঁজেন।
- দখল হস্তান্তর লিপিবদ্ধ না করে হেবা, যা অন্য ওয়ারিশরা পরে চ্যালেঞ্জ করে।
- খেলাপির ধারা ও সময়সীমা ছাড়া সাদা কাগজের বায়নানামায় বায়না দেওয়া।
- অ্যাটর্নিকে বিক্রির টাকা নিজের অ্যাকাউন্টে নেওয়ার ক্ষমতা দেওয়া পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি।
চেইন যাচাই
আগের দলিল ও সর্বশেষ খতিয়ান পড়ে নিশ্চিত করি বিক্রেতা বা দাতা দলিলে যা আছে তা হস্তান্তর করতে পারেন।
খসড়া
যাচাই করা তফসিল ও আপনাকে রক্ষা করা ধারাসহ রেজিস্ট্রি ফরম্যাটে দলিল।
খরচের হিসাব
মৌজার স্ট্যাম্প শুল্ক, ফি ও উৎসে কর হিসাব করে পে-অর্ডারের তালিকা দিই।
রেজিস্ট্রি ও ফলো-আপ
সাব-রেজিস্ট্রিতে যাই, সত্যায়িত কপি নিই এবং নামজারি শুরু করি।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
বাংলাদেশে সাফ কবলা রেজিস্ট্রি করতে কত খরচ?
দলিল মূল্যের ওপর স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫% ও রেজিস্ট্রি ফি ১%, স্থানীয় সরকার কর সিটি করপোরেশন ও ক্যান্টনমেন্টে ২% বা ইউনিয়নে ৩%, অর্থাৎ প্রতি লাখে প্রায় ৪,৫০০ থেকে ৫,৫০০ টাকা, সঙ্গে আয়কর আইন ২০২৩-এর ১২৫ ধারায় মৌজাভিত্তিক উৎসে কর ও ছোট নির্দিষ্ট ফি। আমাদের গাইডে ক্যালকুলেটর আছে।
দলিল লেখক ও অ্যাডভোকেটের খসড়ায় পার্থক্য কী?
দলিল লেখক নমুনা পূরণ করেন। অ্যাডভোকেট মালিকানার চেইন, সর্বশেষ খতিয়ান ও বিক্রেতার নামজারি যাচাই করেন, আপনাকে রক্ষা করা ধারা লেখেন এবং পরামর্শের দায় নেন।
হেবা দলিল কি রেজিস্ট্রি করতে হয়?
স্থাবর সম্পত্তির দান রেজিস্ট্রি করা উচিত, এবং দলিলে প্রস্তাব, গ্রহণ ও দখল হস্তান্তর লিপিবদ্ধ থাকতে হবে। নিকটাত্মীয়ের মধ্যে হেবায় অনেক ক্ষেত্রে রেয়াতি স্ট্যাম্প শুল্ক; বর্তমান হার আমরা নিশ্চিত করি।
সাদা কাগজের বায়নানামা কি বৈধ?
জমি বিক্রয়ের চুক্তি রেজিস্ট্রেশন আইনে রেজিস্ট্রি করতে হয়; অরেজিস্ট্রি বা সাদা কাগজের বায়নানামা বিক্রেতা খেলাপ করলে আপনার অবস্থান খুব দুর্বল করে। বায়না, বাকি, সময়সীমা ও খেলাপির শর্তসহ রেজিস্ট্রির জন্য আমরা খসড়া করি।
দলিলের মূল্য কি প্রকৃত দামের কম লেখা যায়?
সরকারি মৌজা রেটের কম লেখা যায় না। প্রকৃত দামের কম লিখলে আজ ফি বাঁচে, কিন্তু কখনো কত দিয়েছেন প্রমাণ করতে হলে রেকর্ডে সেটিই দাম।
উৎসে কর কে দেয়?
আইনে বিক্রেতা, তবে পক্ষরা প্রায়ই ক্রেতা দেবে বলে ঠিক করেন। বায়নানামায় কে দেবে লিখে রাখুন। অর্থ আইনে হার বদলায়; আপনার মৌজার জন্য আমরা dolil.gov.bd দেখি।
রেজিস্ট্রিতে কি রিটার্নের প্রমাণ লাগে?
সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ক্রেতা ও বিক্রেতা দুজনকেই আয়কর রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ দেখাতে হয়।
প্রবাসী ক্লায়েন্টের জন্য কি দলিল করা যায়?
হ্যাঁ। দলিল এখানে খসড়া হয়, ক্লায়েন্ট বিদেশে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নিতে সই করেন, এবং অ্যাটর্নি দলিল রেজিস্ট্রি করেন। আমাদের প্রবাসী সেবা দেখুন।
কাজ শুরুর আগে ফি লিখিতভাবে নিশ্চিত করা হয়। সরকারি ফি ও কোর্ট ফি আলাদা এবং রসিদসহ।
টাকা দেওয়ার আগে দলিল খসড়া করান
শেষ দলিল ও খতিয়ান পাঠান। চেইন পরিষ্কার কি না এবং রেজিস্ট্রিতে কত লাগবে, জানাব। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।