জমি রেজিস্ট্রি খরচ ২০২৬: লাখে কত টাকা (ক্যালকুলেটরসহ)
সাফ কবলা দলিলে সই করার আগে জানা দরকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের জন্য কত টাকা হাতে রাখতে হবে। খরচের বেশিরভাগই দলিল মূল্যের শতাংশ হিসেবে সরকারি চার্জ, সঙ্গে আছে এলাকাভেদে বদলানো উৎসে কর। এখানে প্রতিটি খাত, একটি ক্যালকুলেটর আর পে-অর্ডার করার আগে কী মিলিয়ে নেবেন তা দেওয়া হলো।
- স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫% এবং রেজিস্ট্রেশন ফি দলিল মূল্যের ১%
- স্থানীয় সরকার কর সিটি কর্পোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ২%, ইউনিয়ন এলাকায় ৩%
- আয়কর আইন ২০২৩-এর উৎসে কর মৌজাভেদে আলাদা, শহরে এটিই প্রায়ই সবচেয়ে বড় খরচ
- উৎসে কর ও নির্ধারিত ফি বাদে লাখে খরচ প্রায় ৪,৫০০ থেকে ৫,৫০০ টাকা
এই গাইডে: জমি রেজিস্ট্রি খরচে কী কী থাকে? · জমি রেজিস্ট্রি খরচ লাখে কত: উদাহরণসহ হিসাব · আয়কর আইন ২০২৩-এর উৎসে কর (গেইন ট্যাক্স) · দলিল মূল্য ও সরকারি মৌজা রেট · হেবা, বণ্টননামা ও এওয়াজ দলিলের খরচ · জমি রেজিস্ট্রি করতে কি কি লাগে
সংক্ষেপে উত্তর
সাফ কবলা দলিলে শতাংশভিত্তিক চার্জ হলো স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫%, রেজিস্ট্রেশন ফি ১% এবং স্থানীয় সরকার কর সিটি কর্পোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ২% বা ইউনিয়ন এলাকায় ৩%। অর্থাৎ দলিল মূল্যের প্রতি লাখে প্রায় ৪,৫০০ থেকে ৫,৫০০ টাকা। এর সঙ্গে যোগ হয় আয়কর আইন ২০২৩-এর ১২৫ ধারার উৎসে কর, যা জমির এলাকার ওপর নির্ভর করে, আর কিছু নির্ধারিত ফি। নিচের ক্যালকুলেটরে আনুমানিক হিসাব করুন এবং আপনার মৌজার উৎসে কর dolil.gov.bd-তে মিলিয়ে নিন।
হার (যেকোনো সংখ্যা বদলাতে পারবেন)
ফাঁকা রাখুন, অথবা dolil.gov.bd থেকে আপনার মৌজার হার বসান %
সাধারণ ব্যক্তি থেকে ব্যক্তি বিক্রিতে ফাঁকা রাখুন %
নির্ধারিত ফি (টাকা)
জমি রেজিস্ট্রি খরচে কী কী থাকে?
| খাত | সাফ কবলা দলিলে হার | আইন |
|---|---|---|
| স্ট্যাম্প শুল্ক | দলিল মূল্যের ১.৫% | স্ট্যাম্প আইন ১৮৯৯ |
| রেজিস্ট্রেশন ফি | দলিল মূল্যের ১% | রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮-এর ফি তালিকা |
| স্থানীয় সরকার কর | সিটি কর্পোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ২%; ইউনিয়ন এলাকায় ৩%; পৌরসভার হার স্থানীয়ভাবে নিশ্চিত হোন | স্থানীয় সরকার আইন |
| উৎসে কর (অনেকে বলেন গেইন ট্যাক্স) | এলাকাভেদে: মূল্যের শতাংশ অথবা কাঠা বা শতাংশপ্রতি নির্ধারিত টাকা, যেটি বেশি | আয়কর আইন ২০২৩, ধারা ১২৫ |
| ভ্যাট | শুধু ডেভেলপার ফ্ল্যাট বা প্লট বিক্রি করলে | ভ্যাট আইন |
| নির্ধারিত ফি | ই-ফি ১০০ টাকা, ৩০০ টাকার স্ট্যাম্পে হলফনামা, হস্তান্তর নোটিশে ১০ টাকার কোর্ট ফি, আর পৃষ্ঠাপ্রতি এন ও এনএন ফি | রেজিস্ট্রেশন বিধি |
এগুলো সরকারি চার্জ। দলিল লেখকের ফি ও আইনজীবীর ফি আলাদা। বেশিরভাগ চার্জ দলিল দাখিলের আগে পে-অর্ডার বা অনলাইন চালানে জমা দিতে হয়, আর রেজিস্ট্রির সময় সাব-রেজিস্ট্রার রসিদ মিলিয়ে দেখেন।
জমি রেজিস্ট্রি খরচ লাখে কত: উদাহরণসহ হিসাব
ধরা যাক দলিল মূল্য ১০ লাখ টাকা।
- ইউনিয়ন (গ্রাম) এলাকা: স্ট্যাম্প শুল্ক ১৫,০০০ + রেজিস্ট্রেশন ফি ১০,০০০ + স্থানীয় সরকার কর ৩০,০০০ = ৫৫,০০০ টাকা, অর্থাৎ লাখে ৫,৫০০ টাকা, উৎসে কর ও নির্ধারিত ফি বাদে।
- সিটি কর্পোরেশন বা ক্যান্টনমেন্ট এলাকা: স্ট্যাম্প শুল্ক ১৫,০০০ + রেজিস্ট্রেশন ফি ১০,০০০ + স্থানীয় সরকার কর ২০,০০০ = ৪৫,০০০ টাকা, অর্থাৎ লাখে ৪,৫০০ টাকা, উৎসে কর ও নির্ধারিত ফি বাদে।
এবার উৎসে কর যোগ করুন। গ্রামের ইউনিয়নে এটি সাধারণত কম। শহরের অভিজাত এলাকায় এটি বাকি সব খাতের যোগফলের চেয়েও বেশি হতে পারে, কারণ এটি মূল্যের শতাংশ অথবা কাঠাপ্রতি নির্ধারিত টাকা, যেটি বেশি। তাই একই দামের দুটি জমির রেজিস্ট্রি খরচ অনেক আলাদা হতে পারে।
খুব ছোট জমিতে, যেমন ইউনিয়নে ২ শতাংশ, নির্ধারিত ফির প্রভাব বেশি, তাই লাখপ্রতি খরচ সামান্য বাড়ে। ক্যালকুলেটরে এটি দেখা যাবে।
আয়কর আইন ২০২৩-এর উৎসে কর (গেইন ট্যাক্স)
আয়কর আইন ২০২৩-এর ১২৫ ধারা অনুযায়ী জমি, ভবন বা ফ্ল্যাট হস্তান্তরের দলিল রেজিস্ট্রির আগে সাব-রেজিস্ট্রারকে কর আদায় করতে হয়। হার ঠিক হয় উৎসে কর বিধিমালায়, এলাকাভিত্তিক। গুলশান, বনানী, মতিঝিলের মতো এলাকায় হার সবচেয়ে বেশি, শহরের অন্য এলাকায় কম, পৌরসভায় আরও কম, আর গ্রামে সবচেয়ে কম।
- কে দেবেন: আইনে এটি বিক্রেতার (হস্তান্তরকারীর) কর। বাস্তবে অনেক সময় পক্ষরা ঠিক করেন ক্রেতা দেবেন। কে দেবেন তা বায়নানামায় লিখে রাখুন।
- হার প্রায়ই বদলায়। ২০২৫-২৬ বাজেটে হার কমানো হয়েছে, পরে বিধিমালা আবার সংশোধন হয়েছে। পুরোনো লেখা বা দলিল লেখকের মুখের কথায় ভরসা করবেন না।
- সব দলিলে লাগে না। বিনিময় মূল্য ছাড়া দান, বণ্টননামা ও না-দাবি দলিল সাধারণত এই করের বাইরে।
- রিটার্নের প্রমাণ: সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় বিক্রেতা ও ক্রেতা দুজনকেই আয়কর রিটার্ন জমার প্রমাণ (পিএসআর) দেখাতে হয়।
সরকারি দলিল ফি ক্যালকুলেটর dolil.gov.bd-তে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও মৌজা বাছাই করলে উৎসে কর দেখা যায়। পে-অর্ডার করার আগে সেখানে মিলিয়ে নিন।
ধারণার জন্য: ২০২৫-২৬ বাজেটে উৎসে করের মূল হার এলাকাভেদে দলিল মূল্যের ৫%, ৩% ও ২% করা হয়েছে, ঢাকা-চট্টগ্রামের অভিজাত মৌজায় প্রতি কাঠায় সর্বনিম্ন অঙ্কসহ; উৎসে কর কর্তন বিধিমালা ২০২৬-এ এই কাঠামোই ২০২৬-২৭-এ বহাল আছে। আপনার মৌজার সঠিক অঙ্ক dolil.gov.bd-তে দেখুন। অর্থ আইন ২০২৬-এ ১ জুলাই ২০২৬ থেকে আরও দুটি পরিবর্তন: সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় নামজারি ও জমি-ফ্ল্যাট বণ্টনেও এখন রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ (PSR) লাগে, আর সম্পত্তি হস্তান্তরে কাটা উৎসে কর আর চূড়ান্ত কর নয়; লাভ বিক্রেতার রিটার্নে হিসাব হবে।
দলিল মূল্য ও সরকারি মৌজা রেট
সব শতাংশভিত্তিক চার্জ হিসাব হয় দলিলে লেখা মূল্যের ওপর। সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা ২০১০ অনুযায়ী মৌজার জন্য নির্ধারিত সর্বনিম্ন মূল্যের কম দেখিয়ে দলিল করা যায় না। এই তালিকা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে থাকে, যাকে সাধারণত মৌজা রেট বলা হয়।
খরচ বাঁচাতে অনেকে আসল দামের বদলে মৌজা রেট লেখেন। এটি করার আগে ভালো করে ভাবুন। পরে কত টাকা দিয়েছেন তা প্রমাণ করতে হলে, যেমন অগ্রক্রয় মামলা, বিক্রেতার সঙ্গে বিরোধ বা ব্যাংকের মূল্যায়নে, দলিলে লেখা মূল্যই রেকর্ডের দাম। ভুল মূল্য পরে করের প্রশ্নও তুলতে পারে। আমাদের পরামর্শ: আসল দাম লিখুন, আর শুরু থেকেই পুরো খরচ ধরে বাজেট করুন।
দাম ঠিক করার আগে মালিকানাও যাচাই করুন। দেখুন জমি কেনার আগে করণীয়।
হেবা, বণ্টননামা ও এওয়াজ দলিলের খরচ
- নিকটাত্মীয়ের মধ্যে হেবা (দান), যেমন বাবা-মা ও সন্তান, স্বামী-স্ত্রী, ভাই-বোন, দাদা-দাদি বা নানা-নানি ও নাতি-নাতনি: শতাংশের বদলে ১০০ টাকা নির্ধারিত রেজিস্ট্রেশন ফি ও সামান্য নির্ধারিত স্ট্যাম্প শুল্ক, উৎসে কর নেই। দেখুন হেবা দলিলের নিয়ম।
- বণ্টননামা (শরিকদের মধ্যে ভাগ): অংশের মূল্যের ধাপভিত্তিক রেজিস্ট্রেশন ফি, নির্ধারিত স্ট্যাম্প শুল্ক, উৎসে কর নেই। দেখুন ওয়ারিশি জমি ভাগের নিয়ম।
- এওয়াজ বা বিনিময় দলিল: বেশি মূল্যের সম্পত্তির মূল্য ধরে ফি ও কর হিসাব হয়।
- বায়নানামা: মূল্যের ধাপ অনুযায়ী নির্ধারিত রেজিস্ট্রেশন ফি ও নির্ধারিত স্ট্যাম্প শুল্ক। সইয়ের ৬০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হয়।
- হেবা-বিল-এওয়াজ (বিনিময়ে দান): খরচের দিক থেকে বিক্রির মতো।
তালিকার বাইরের কাউকে দান করলে খরচ ভিন্নভাবে হিসাব হয়। দলিল লেখার আগেই দলিলের ধরন নিশ্চিত করুন, কারণ ভুল ধরনের দলিলে খরচ বেশি হতে পারে বা পরে দলিল টিকতে নাও পারে।
জমি রেজিস্ট্রি করতে কি কি লাগে
- বিক্রেতার মালিকানার দলিল ও হালনাগাদ খতিয়ান, নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআরসহ।
- চলতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের রসিদ।
- বিক্রেতা ও ক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র ও পাসপোর্ট সাইজের ছবি।
- প্রযোজ্য ক্ষেত্রে আয়কর রিটার্ন জমার প্রমাণ (পিএসআর)।
- স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর ও উৎসে করের পে-অর্ডার বা চালান, আর হলফনামা।
- নির্ধারিত ফরমে লেখা দলিল, খতিয়ান ও নকশার সঙ্গে মিলিয়ে দেখা।
রেজিস্ট্রির পর ক্রেতার নামে নামজারির আবেদন করুন। দেখুন নামজারি কীভাবে করবেন।
দলিল মূল্য ঠিক করুন
অন্তত মৌজা রেট; ভালো হয় আসল দাম।
খরচ হিসাব করুন
ক্যালকুলেটরে হিসাব করে dolil.gov.bd-তে মিলিয়ে নিন।
পে-অর্ডার করুন
স্ট্যাম্প শুল্ক, ফি, স্থানীয় কর ও উৎসে কর।
রেজিস্ট্রি ও নামজারি
সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে সই, তারপর নামজারি।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
জমি রেজিস্ট্রি খরচ কত ২০২৬?
সাফ কবলা দলিলে স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫%, রেজিস্ট্রেশন ফি ১%, আর স্থানীয় সরকার কর সিটি কর্পোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ২% বা ইউনিয়ন এলাকায় ৩%। এর সঙ্গে এলাকার উৎসে কর ও কিছু নির্ধারিত ফি যোগ হয়। উৎসে কর dolil.gov.bd-তে মিলিয়ে নিন।
জমি রেজিস্ট্রি খরচ লাখে কত?
উৎসে কর ও নির্ধারিত ফি বাদে সিটি কর্পোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় লাখে প্রায় ৪,৫০০ টাকা আর ইউনিয়ন এলাকায় লাখে প্রায় ৫,৫০০ টাকা। এর ওপর আপনার মৌজার উৎসে কর যোগ হবে।
জমি রেজিস্ট্রি করতে কি কি লাগে?
বিক্রেতার মালিকানার দলিল, হালনাগাদ খতিয়ান ও নামজারির কাগজ, চলতি বছরের খাজনার রসিদ, দুই পক্ষের জাতীয় পরিচয়পত্র ও ছবি, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে রিটার্নের প্রমাণ, চার্জের পে-অর্ডার এবং নির্ধারিত ফরমে লেখা দলিল।
উৎসে কর কে দেবে, ক্রেতা না বিক্রেতা?
আয়কর আইন ২০২৩-এর ১২৫ ধারায় এটি আইনত বিক্রেতার কর। বাস্তবে অনেক সময় পক্ষরা ঠিক করেন ক্রেতা দেবেন। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বিতর্ক এড়াতে বায়নানামায় তা লিখে রাখুন।
গ্রাম ও শহরে জমি রেজিস্ট্রি খরচ কি আলাদা?
হ্যাঁ। স্থানীয় সরকার কর ইউনিয়ন এলাকায় ৩% আর সিটি কর্পোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় ২%। উৎসে কর শহরের অভিজাত এলাকায় গ্রামের ইউনিয়নের চেয়ে অনেক বেশি।
হেবা দলিলের খরচ কত?
বাবা-মা ও সন্তান বা স্বামী-স্ত্রীর মতো নিকটাত্মীয়ের মধ্যে হেবায় শতাংশের বদলে ১০০ টাকা নির্ধারিত রেজিস্ট্রেশন ফি ও সামান্য নির্ধারিত স্ট্যাম্প শুল্ক লাগে, উৎসে কর লাগে না।
মৌজা রেটের কমে কি দলিল করা যায়?
না। ২০১০ সালের বিধিমালা অনুযায়ী মৌজার জন্য নির্ধারিত সর্বনিম্ন বাজারমূল্যের কম দেখিয়ে দলিল করা যায় না। আসল দাম বেশি হলেও শুধু মৌজা রেট লিখলে পরে সমস্যা হতে পারে।
জমি রেজিস্ট্রির সঠিক খরচ কীভাবে জানব?
সরকারি দলিল ফি ক্যালকুলেটর dolil.gov.bd-তে আপনার সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও মৌজা বাছাই করুন, অথবা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জিজ্ঞেস করুন। আমাদের ক্যালকুলেটর একটি আনুমানিক হিসাব দেয়, যা আপনি বদলে নিতে পারবেন।
জমি ও সম্পত্তি বিষয়ে আরও পড়ুন
নিরাপদে জমি কেনা, নামজারি ও বেদখল জমি উদ্ধার।
জমি কিনছেন, সঠিক খরচ জানতে চান?
আমরা মালিকানা যাচাই করি, আপনার মৌজার প্রতিটি চার্জ হিসাব করি এবং দলিল ও রেজিস্ট্রির কাজ সম্পন্ন করি। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।
মন্তব্য
এখনো কোনো মন্তব্য নেই। প্রথম প্রশ্ন বা মতামত আপনিই লিখুন।