জমি কেনার আগে মালিকানা যাচাই: খতিয়ান, দাগ ও নামজারি

এই গাইডে: ১. দলিলের ধারাবাহিকতা · ২. খতিয়ান: সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস · ৩. নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর · ৪. মাঠের জমি · ৫. বন্ধক, চুক্তি ও মামলা · ৬. সরকারি জমি ও বিশেষ শ্রেণি · বায়নানামা (বিক্রয় চুক্তি) · সতর্ক সংকেত · কেনার পর

সংক্ষেপে উত্তর

কোনো টাকা দেওয়ার আগে পাঁচটি বিষয় নিশ্চিত করুন: বিক্রেতার রেজিস্ট্রি দলিলের ধারাবাহিকতা অবিচ্ছিন্ন; সর্বশেষ খতিয়ান ও নামজারি বিক্রেতার নামে; মাঠের জমি আর মৌজা নকশার দাগ একই; জমিতে কোনো বন্ধক, চুক্তি বা মামলা নেই; আর জমিটি সরকারি খাস, অর্পিত বা অধিগ্রহণকৃত নয়। এসব যাচাই করবেন সরকারি রেকর্ডের সঙ্গে, বিক্রেতার দেওয়া ফটোকপির সঙ্গে নয়।

১. দলিলের ধারাবাহিকতা

বিক্রেতার দলিল আর তার আগের দলিলগুলো, অর্থাৎ বায়া দলিল চেয়ে নিন, অন্তত শেষ জরিপ পর্যন্ত, পারলে ২৫ থেকে ৩০ বছর পেছন পর্যন্ত। আপনি দেখতে চান প্রতিটি হস্তান্তর রেজিস্ট্রি হয়েছে এবং প্রত্যেক বিক্রেতা যা বিক্রি করেছেন তার মালিক ছিলেন। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা জেলা রেকর্ড রুম থেকে সার্টিফায়েড কপি তুলে বিক্রেতার কপির সঙ্গে মেলান। ধারাবাহিকতায় ফাঁক থাকলে বিরোধ সেখান থেকেই আসবে।

২. খতিয়ান: সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস

খতিয়ান হলো স্বত্বের রেকর্ড, আর পর্চা তার কপি। বাংলাদেশে কয়েকটি জরিপ হয়েছে: সিএস (সবচেয়ে পুরোনো), এসএ, আরএস, আর অনেক এলাকায় বিএস বা সিটি জরিপ। প্রতিটি জরিপে দাগটি অনুসরণ করুন। আরএসে পরিষ্কার অথচ বিএসে অন্য কারও নাম, এমন হলে এগোনোর আগে কারণ জানতে হবে। অনেক খতিয়ান সরকারি ভূমি পোর্টালে অনলাইনে দেখা যায়, তবে এসি ল্যান্ড অফিসে বা সার্টিফায়েড কপি দিয়ে নিশ্চিত হোন।

৩. নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর

বিক্রেতার নামে নামজারি থাকতে হবে: সর্বশেষ খতিয়ান ও নামজারির রেকর্ড (ডিসিআরসহ) তাঁর নামে। রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫২ক ধারা অনুযায়ী সাব-রেজিস্ট্রার বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রির আগে সর্বশেষ রেকর্ডে বিক্রেতার নাম দেখবেন, তাই এটি ঐচ্ছিক নয়। বিক্রেতার নামে হালনাগাদ খাজনার রসিদ (দাখিলা) চেয়ে নিন। এটি মালিকানা ও দখল দুটোরই সমর্থন দেয়।

৪. মাঠের জমি

দাগ নম্বর মৌজা নকশার সঙ্গে, আর নকশা আপনাকে দেখানো জমির সঙ্গে মেলান। পরিমাণ বা সীমানা নিয়ে সন্দেহ থাকলে সার্ভেয়ার দিয়ে মাপান। জরিপে জরিপে রেকর্ডের পরিমাণ প্রায়ই কমে যায়, আর ক্রেতাকে যে জমি দেখানো হয় তা সবসময় রেকর্ডের জমি নয়।

৫. বন্ধক, চুক্তি ও মামলা

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমির ওপর রেজিস্ট্রিকৃত বন্ধক, বিক্রয় চুক্তি ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নি খুঁজুন। দেওয়ানি আদালতে স্বত্বের মামলা, বাটোয়ারা মামলা, অগ্রক্রয় মামলা ও নিষেধাজ্ঞা আছে কি না দেখুন, আর প্রতিবেশীদের জিজ্ঞেস করুন অন্য কেউ দাবি করে কি না। বিক্রেতা এসব প্রায় কখনোই নিজে থেকে বলবেন না।

৬. সরকারি জমি ও বিশেষ শ্রেণি

এসি ল্যান্ড বা ডিসি অফিস থেকে নিশ্চিত হোন জমিটি খাস (সরকারি) জমি নয়, অর্পিত বা পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকায় নেই, আর অধিগ্রহণের নোটিশের আওতায় নেই। ফ্ল্যাট বা উন্নয়নকৃত প্লটের ক্ষেত্রে রাজউক বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের নকশা অনুমোদন এবং জমির মালিকের সঙ্গে ডেভেলপারের চুক্তিও দেখুন।

বায়নানামা (বিক্রয় চুক্তি)

রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭ক ধারা অনুযায়ী বায়নানামা সইয়ের ৬০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হয়। রেজিস্ট্রি না করা বায়নানামা দিয়ে চুক্তি কার্যকরের মামলা করা যায় না। রেজিস্ট্রিহীন চুক্তিতে কখনো বড় অঙ্কের বায়না দেবেন না, আর ওপরের যাচাই শেষ হওয়ার আগে কোনো টাকাই দেবেন না।

সতর্ক সংকেত

• বিক্রেতার অস্বাভাবিক তাড়া, বা এলাকার দামের চেয়ে অনেক কম দাম।
• অন্য ওয়ারিশদের ছাড়া একজন ওয়ারিশের ওয়ারিশি জমি বিক্রি।
• মালিকের বদলে পাওয়ার অব অ্যাটর্নিধারী বিক্রি করছেন।
• রেকর্ড ও নকশা মেলে না, বা বিক্রির জমির পরিমাণ রেকর্ডের সঙ্গে মেলে না।
• বিক্রেতা আপনাকে নিজে সার্টিফায়েড কপি তুলতে দিতে চান না।

কেনার পর

বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রি করুন, রেজিস্ট্রির সময় উৎসে কর ও ফি দিন, আর একই সপ্তাহে নামজারির আবেদন করুন। রেজিস্ট্রি হয়েছে কিন্তু নামজারি হয়নি, এমন অবস্থায় রেকর্ডে বিক্রেতার নামই থেকে যায়, আর অসৎ বিক্রেতা বা ওয়ারিশ ঠিক এই ফাঁকটাই কাজে লাগান।