জমি কেনার আগে করণীয়: মালিকানা যাচাই
বেশিরভাগ জমির মামলা শুরু হয় কেনার দিনেই: বিক্রেতা একমাত্র মালিক নন, খতিয়ান অন্যের নামে, জমি আগেই বন্ধক বা মামলায়। টাকা দেওয়ার আগে আমরা নিজেরাই রেকর্ড যাচাই করি এবং কেনা নিরাপদ কি না লিখিতভাবে জানাই।
আপনার সমস্যা কি এর মধ্যে আছে?
যেটি আপনার ঘটনার সবচেয়ে কাছাকাছি সেটি বেছে নিন। প্রতিটিতে প্রক্রিয়া, প্রয়োজনীয় কাগজ ও আদালতের বিবরণ আছে।
জমি পছন্দ হয়েছে, বিক্রেতা বায়না চাইছে
টাকা দেওয়ার আগে প্রতিটি মালিকের দলিল পেছন পর্যন্ত যাচাই।
কীভাবে সাহায্য করি দেখুন →খতিয়ান বা মৌজা ম্যাপ দলিলের সাথে মিলছে না
সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস রেকর্ড, দাগ নম্বর ও অংশ মিলিয়ে দেখা।
কীভাবে সাহায্য করি দেখুন →নামজারি ও খাজনা হালনাগাদ কি না জানতে চান
নামজারি, ডিসিআর ও ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ যাচাই।
কীভাবে সাহায্য করি দেখুন →জমি বন্ধক বা মামলায় আছে কি না সন্দেহ
সাব-রেজিস্ট্রি, ব্যাংকের দায় ও আদালতের রেকর্ড অনুসন্ধান।
কীভাবে সাহায্য করি দেখুন →ডেভেলপারের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কিনছেন
রাজউক অনুমোদন, জমির মালিকের দলিল ও ডেভেলপার চুক্তি।
কীভাবে সাহায্য করি দেখুন →প্রবাসে থাকেন, আত্মীয়ের মাধ্যমে কিনছেন
আমরা যাচাই করি এবং রেজিস্টার্ড পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে কাজ করি।
কীভাবে সাহায্য করি দেখুন →আমরা যা যাচাই করি
- মালিকানা ও দলিলের ধারাবাহিকতা যাচাইআগের মালিকদের প্রতিটি দলিল পেছন পর্যন্ত মিলিয়ে ফাঁক ও ত্রুটি চিহ্নিত করা।
- খতিয়ান, পর্চা ও মৌজা ম্যাপসিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান, পর্চা ও মৌজা ম্যাপ জমির সাথে মেলানো।
- নামজারি (ই-নামজারি) ও ভূমি উন্নয়ন করনামজারি ও খাজনার অবস্থা, আর কেনার আগে কী ঠিক করতে হবে।
- বন্ধক ও মামলা যাচাইবন্ধক, ব্যাংকের দায়, চলমান মামলা, খাস, অর্পিত বা অধিগ্রহণের অবস্থা।
- ফ্ল্যাট ও ডেভেলপার যাচাইরাজউক নকশা, জমির মালিকের দলিল, যৌথ উদ্যোগ চুক্তি ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নি।
যে আইনের ভিত্তিতে কাজ করি
এই পাতার কাজের মূল আইনগুলো এখানে। প্রতিটি মামলার ফল তার নিজস্ব তথ্য ও কাগজের ওপর নির্ভর করে।
কীভাবে কাজ করি
- কাগজ পাঠানদলিল, খতিয়ান, নামজারি ও খাজনার রসিদ, বা ছবি। ফোন বা হোয়াটসঅ্যাপ ০১৭৭২১৩৭৭৭৭।
- আমরা রেকর্ড খুঁজিসাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি, ভূমি অফিসের রেকর্ড ও মামলা আছে কি না যাচাই।
- লিখিত প্রতিবেদনযা পেলাম, ঝুঁকি কী এবং কেনা উচিত কি না, সাথে আমাদের ফি-র ভিত্তি।
- নিরাপদে কেনাএগোলে বায়নানামা ও সাফ কবলা দলিল তৈরি করি এবং রেজিস্ট্রিতে উপস্থিত থাকি।
যা সাথে আনবেন
- বিক্রেতার দলিল ও আগের দলিলের কপি
- সর্বশেষ খতিয়ান (আরএস বা বিএস) ও মৌজা ম্যাপ
- নামজারির কাগজ, ডিসিআর ও খাজনার দাখিলা
- বিক্রেতার এনআইডি; ওয়ারিশ হলে ওয়ারিশ সনদ
এই বিষয়ে বিনামূল্যের গাইড
আমাদের আইনজীবীদের লেখা ও যাচাই করা সহজ ভাষার গাইড।
খতিয়ান কী ও কত প্রকার: সিএস, এসএ, আরএস, বিএস খতিয়ান বোঝার নিয়ম
নামজারি: ই-নামজারি প্রক্রিয়া, ফি ও অনলাইনে স্ট্যাটাস যাচাইয়ের উপায়
জমির খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর) অনলাইনে দেওয়ার নিয়ম, হার ও বকেয়া
সাধারণ জিজ্ঞাসা
জমি কেনার আগে কী কী যাচাই করবেন?
সর্বশেষ খতিয়ান, নামজারি রেকর্ড ও সাম্প্রতিক খাজনার রসিদে বিক্রেতার নাম মিলিয়ে দেখুন; সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আগের মালিকদের দলিল পর্যন্ত তল্লাশি করুন; সরেজমিনে দখল ও সীমানা দেখুন; আর বন্ধক, চলমান মামলা এবং খাস, অর্পিত বা অধিগ্রহণের অবস্থা যাচাই করুন।
জমির মালিকানা বের করার নিয়ম কী?
খতিয়ানে রেকর্ডীয় মালিক ও অংশ থাকে, আর নামজারি রেকর্ডে সর্বশেষ মালিকানা পরিবর্তন। মালিকানা প্রমাণ হয় রেজিস্টার্ড দলিলের ধারাবাহিকতায়, তাই রেকর্ড আর দলিল দুটো মিলতে হবে।
শুধু খতিয়ান দিয়ে কি মালিকানা প্রমাণ হয়?
না। খতিয়ান অধিকারের রেকর্ড, মালিকানার দলিল নয়। এটি দলিল ও নামজারির সাথে মিলতে হবে; অমিল হলে সাধারণত দলিল ও আদালতের সিদ্ধান্ত বেশি গুরুত্ব পায়।
ঢাকায় ফ্ল্যাট কেনার আগে ক্রেতার করণীয় কী?
জমির মালিকের দলিল, রাজউকের নকশা অনুমোদন, ডেভেলপারের সাথে যৌথ উদ্যোগ চুক্তি ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নি, ফ্ল্যাট বা জমি বন্ধক আছে কি না, এবং ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রির খরচ যাচাই করুন।
দলিল যাচাই করতে কত খরচ হয়?
কতগুলো দলিল ও রেকর্ড দেখতে হবে তার ওপর নির্ভর করে। কাজ শুরুর আগেই পরিধি ও ফি-র ভিত্তি লিখিতভাবে জানাই।
এই গাইডের পেছনের আইন ও ফরম
বিডি অ্যাডভোকেসিতে সংরক্ষিত প্রামাণিক পাঠ। ধারা নম্বরগুলো এই গাইডে ব্যবহৃত।
জমি বা ফ্ল্যাট কিনতে যাচ্ছেন?
বায়নার টাকা দেওয়ার আগে কাগজ পাঠান। ২৪ ঘণ্টার মধ্যে উত্তর দিই। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।