প্রবাসীদের জমিজমা ও উত্তরাধিকারের কাজ

প্রবাসীদের জন্য আমরা যা করি

আসলে কোন জমি আপনার, আগে তা নিশ্চিত করা

অনেক প্রবাসী পরিবার শুধু একটি পুরোনো দলিল আর স্মৃতির ওপর ভরসা করে জমি ধরে রাখেন। জমি বিক্রি, ভাগ বা মামলার আগে আমরা সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস বা সিটি জরিপের খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ, সাব-রেজিস্ট্রি ও রেকর্ড রুম থেকে দলিলের সার্টিফায়েড কপি, নামজারির অবস্থা এবং ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া আছে কি না তা বের করি। কোনো চলমান মামলা, বন্ধক বা আপনার অজানা কোনো দলিল আছে কি না, সেটাও দেখি। এরপর আপনাকে স্ক্যানসহ সহজ ভাষায় একটি লিখিত রিপোর্ট দিই, যা পরিবারের অন্যদের সঙ্গেও শেয়ার করতে পারবেন।

উত্তরাধিকারের জমি: ওয়ারিশ সনদ, অংশ ও নামজারি

বাবা-মা মারা গেলে জমি আপনাআপনি ওয়ারিশদের নামে চলে যায় না। আমরা ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি কর্পোরেশন থেকে ওয়ারিশ সনদ তুলি, মুসলিম ফারায়েজ বা হিন্দু আইন অনুযায়ী কে কত অংশ পাবেন তা হিসাব করি, আর ই-নামজারির মাধ্যমে এসি ল্যান্ড অফিসে আবেদন করে খতিয়ানে ওয়ারিশদের নাম তোলাই। মৃত ব্যক্তির ব্যাংকের টাকা, সঞ্চয়পত্র, শেয়ার বা বিমার টাকা তুলতে হলে উত্তরাধিকার আইন ১৯২৫ অনুযায়ী জেলা জজ আদালত থেকে সাকসেশন সার্টিফিকেট নিতে হয়, সেটিও আমরা করি।

নিজের অংশ ভাগ, দান বা বিক্রি

প্রবাসী ওয়ারিশরা সাধারণত তিনটির একটি চান: পরিষ্কার ভাগ, দেশে থাকা কোনো আত্মীয়ের নামে হস্তান্তর, অথবা বিক্রি। আমরা ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টননামা, আত্মীয়ের নামে হেবা (দান) দলিল কিংবা আপনার অংশের বিক্রয় দলিল তৈরি ও রেজিস্ট্রি করি। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে আগে আপনার নামে নামজারি থাকতে হয়, আর হস্তান্তরের উৎসে কর রেজিস্ট্রির সময় আদায় হয়। বাইরের কারও কাছে বিক্রি করলে শরিক অগ্রক্রয়ের (প্রিএমশন) দাবি তুলতে পারেন, তাই সেই ঝুঁকি মাথায় রেখেই বিক্রির পরিকল্পনা করি। বিক্রির টাকা ব্যাংকিং চ্যানেলে, পরিষ্কার কাগজপত্রসহ আপনার কাছে পৌঁছায়।

বিদেশে থেকে জমি বা ফ্ল্যাট কেনা

রেমিট্যান্সের টাকায় জমি বা ফ্ল্যাট কিনতে গিয়েই প্রবাসীরা সবচেয়ে বেশি ঠকেন। টাকা দেওয়ার আগে আমরা মালিকানা ও ডেভেলপারের অনুমোদন যাচাই করি, বুকিং ও বিক্রয় চুক্তি দেখে দিই, আর আপনার অ্যাটর্নির মাধ্যমে রেজিস্ট্রি সম্পন্ন করি। আপনার যদি এখন শুধু বিদেশি পাসপোর্ট থাকে, তাহলে কার নামে এবং কীভাবে মালিকানা নেওয়া যাবে, আগে সেটা যাচাই করি।

প্রবাসে থাকার সময় জমি দখল বা রেকর্ড বদলে গেলে

মালিক দূরে থাকলে জমি দখল আর জাল দলিলের ঝুঁকি বাড়ে। ঘটনা বুঝে আমরা ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩ অনুযায়ী অভিযোগ, নিষেধাজ্ঞাসহ স্বত্ব ঘোষণা ও দখল পুনরুদ্ধারের দেওয়ানি মামলা, ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে রেকর্ড সংশোধন, অথবা জালিয়াতির ফৌজদারি মামলা করি। সময়সীমা ও প্রমাণ দুটোই গুরুত্বপূর্ণ, তাই যত আগে কাগজ দেখাবেন, তত বেশি পথ খোলা থাকবে।

যে সম্পত্তি রেখে দিচ্ছেন, তার দেখভাল

ভাড়াটিয়ার সঙ্গে চুক্তি, কেয়ারটেকারকে শুধু ভাড়া তোলার সীমিত ক্ষমতা দেওয়া, ভাড়া না দেওয়া ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ, আর ভূমি উন্নয়ন কর ও হোল্ডিং ট্যাক্স হালনাগাদ রাখা, যাতে রেকর্ড পরিষ্কার থাকে।

সেবার মধ্যে যা থাকছে

• প্রথম ভিডিও পরামর্শ, আর সম্ভাব্য খরচ ও সময়সহ লিখিত কর্মপরিকল্পনা
• খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ, দলিলের কপি, নামজারি ও করের অবস্থা খুঁজে বের করা
• সহজ ভাষায় মালিকানা ও ঝুঁকির রিপোর্ট, যা পরিবারের সঙ্গে শেয়ার করা যায়
• আপনার নির্দিষ্ট কাজের জন্য বাংলাদেশের ফরম্যাটে পাওয়ার অব অ্যাটর্নির খসড়া
• এসি ল্যান্ড অফিস, সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, ইউনিয়ন পরিষদ বা আদালতে আবেদন ও তদারকি
• জমা দেওয়া প্রতিটি কাগজ ও রসিদের স্ক্যান, আর প্রতিটি ধাপের পর লিখিত আপডেট
• দেশে থাকা অন্য ওয়ারিশদের সঙ্গে সমন্বয়, আর সীমানা নিয়ে সন্দেহ থাকলে সার্ভেয়ারের সঙ্গে কাজ

আপনার কাছ থেকে যা লাগবে

• পাসপোর্ট বা এনআইডির কপি; উত্তরাধিকারের জমির ক্ষেত্রে মৃত্যু সনদ ও পরিবারের সদস্যদের তালিকা
• যা আছে সেই দলিল, খতিয়ান, দাখিলা (খাজনার রসিদ) বা কাগজের ছবি। সব না থাকলেও চলবে, বাকিটা আমরা খুঁজে বের করব।
• মৌজা, উপজেলা ও জেলার নাম, অথবা সম্পত্তির ঠিকানা
• জমি চেনেন এমন কোনো আত্মীয় বা কেয়ারটেকারের যোগাযোগ

সময় ও খরচ

কাগজপত্র যাচাইয়ে সাধারণত এক থেকে দুই সপ্তাহ লাগে। কাগজ ঠিক থাকলে ই-নামজারিতে সাধারণত প্রায় ২৮ কর্মদিবস লাগে। সাকসেশন সার্টিফিকেট পেতে সাধারণত কয়েক মাস লাগে। আর প্রতিপক্ষ লড়লে জমির মামলা কয়েক বছর চলে, সেটা আমরা শুরুতেই জানিয়ে দিই। যতটা সম্ভব প্রতিটি ধাপের জন্য নির্দিষ্ট ফি বলি। সরকারি ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও কর আলাদা, রসিদসহ পরিশোধ করা হয় এবং আপনাকে দেখানো হয়।

সংশ্লিষ্ট সেবা ও গাইড

• মালিকানা যাচাই
• নামজারি (মিউটেশন)
• সাকসেশন সার্টিফিকেট
• উত্তরাধিকারের অংশ
• জমি জালিয়াতি ও বেদখল
• গাইড: বেদখল জমি উদ্ধার