চেকলিস্ট
জমি ও ফ্ল্যাট কেনার কাগজপত্র চেকলিস্ট
বাংলাদেশে বেশিরভাগ জমি সংক্রান্ত বিরোধের শুরু হয় এমন একটি কেনাবেচা থেকে, যেখানে কোনো একটি কাগজ কখনো যাচাই করা হয়নি। বায়না দেওয়ার বা দলিলে স্বাক্ষর করার আগে এই তালিকা ব্যবহার করে কাগজপত্র সংগ্রহ ও যাচাই করে নিন।
ব্যারিস্টার মোহাম্মদ রাসেলচেম্বার প্রধান, বিডি অ্যাডভোকেসি
টাইটেল দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা
- ☐ বিক্রেতার রেজিস্ট্রিকৃত দলিল (সাফ কবলা, হেবা, বণ্টননামা বা অন্য কোনো) এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সংগ্রহ করা সার্টিফাইড কপি, শুধু বিক্রেতার দেওয়া ফটোকপি নয়।
- ☐ একাধিক হস্তান্তর ধরে পূর্ববর্তী দলিলগুলো, সম্ভব হলে সবচেয়ে পুরনো জরিপ রেকর্ডে দেখানো মালিক পর্যন্ত, যাতে ধারাবাহিকতার প্রতিটি ধাপ হিসাবে থাকে।
- ☐ উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে: পূর্বপুরুষের দলিল বা খতিয়ান, মৃত্যু সনদ, ওয়ারিশ সনদ এবং ওয়ারিশদের মধ্যে হওয়া কোনো রেজিস্ট্রিকৃত বণ্টননামা।
- ☐ একই দাগে অন্য কোনো দলিল আছে কি না তা যাচাইয়ের জন্য সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে অনুসন্ধান, যার মধ্যে একই বিক্রেতার আগের বিক্রয়, দান, বন্ধক বা আমমোক্তারনামাও অন্তর্ভুক্ত।
- ☐ প্রতিটি কাগজে নাম, পিতার নাম, দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মৌজা ও জমির পরিমাণ মিলছে কি না তা যাচাই করুন।
জরিপ রেকর্ড ও ম্যাপ
- ☐ দাগের সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান (বা সিটি সার্ভে খতিয়ান), যা দেখায় প্রতিটি জরিপে মালিকানা কীভাবে রেকর্ড হয়েছিল।
- ☐ সার্টিফাইড কপি বা ই-পর্চার প্রিন্টআউট, যা ভূমি অফিসের রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে দেখা হয়েছে।
- ☐ মৌজা ম্যাপ (নকশা), যাতে প্লটের অবস্থান, আকৃতি ও পাশের প্লটগুলো দেখা যায়, এবং বিভিন্ন জরিপে মিলে যাওয়া দাগ নম্বর।
- ☐ রেকর্ড অব রাইটসের ওপর কোনো ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল মামলা বা আপত্তি থাকলে তা।
নামজারি, ডিসিআর ও ভূমি উন্নয়ন কর
- ☐ বিক্রেতার নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর, যা নিশ্চিত করে জমিটি বিক্রেতার নামে রেকর্ড আছে।
- ☐ ই-নামজারি সিস্টেমে নামজারির অনলাইন অবস্থা, কোনো আবেদন মুলতবি বা বাতিল থাকলে সেটিসহ।
- ☐ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পোর্টালে যাচাই করা হালনাগাদ রশিদ, যাতে কোনো বকেয়া নেই।
- ☐ জমিটি খাস, অধিগ্রহণকৃত, অর্পিত সম্পত্তি, ওয়াক্ফ বা দেবোত্তর সম্পত্তি হিসেবে রেকর্ড নেই—এই নিশ্চয়তা।
দায়বদ্ধতা, মামলা ও প্রতিদ্বন্দ্বী দাবি
- ☐ লিখিত নিশ্চয়তা, এবং সম্ভব হলে ব্যাংকের চিঠি, যে জমিটি বন্ধক নেই, অথবা লেনদেন সম্পন্ন হওয়ার সময় বন্ধক পরিশোধের পরিকল্পনা।
- ☐ স্থানীয় আদালতে জমি বা বিক্রেতা সংশ্লিষ্ট দেওয়ানি মামলা, জারি মামলা, ধারা ১৪৪ বা ১৪৫ কার্যক্রম এবং অর্থঋণ মামলা আছে কি না তার অনুসন্ধান।
- ☐ দাগের ওপর কোনো বিবিধ মামলা বা আপত্তি আছে কি না তা এসি ল্যান্ড অফিস ও ইউনিয়ন ভূমি অফিসে খোঁজ নেওয়া।
- ☐ এমন কোনো অংশীদার বা ওয়ারিশ আছে কি না যারা সম্মতি দেননি এবং যারা অংশ বা অগ্রক্রয়ের দাবি করতে পারেন, তা যাচাই।
- ☐ প্লটটিকে প্রভাবিত করতে পারে এমন কোনো অধিগ্রহণ নোটিশ বা পরিকল্পিত রাস্তা, রেল বা সরকারি প্রকল্প আছে কি না তা খোঁজ নেওয়া।
প্রকৃত দখল ও সরেজমিন যাচাই
- ☐ বিক্রেতার সাথে সরেজমিনে গিয়ে নিশ্চিত করা যে দখলে কে আছে এবং সীমানা মৌজা ম্যাপের সাথে মিলছে কি না।
- ☐ একজন আমিন দিয়ে ম্যাপের সাথে মিলিয়ে জমি মাপা বা সীমানা নির্ধারণ।
- ☐ মালিকানা বা কোনো বিরোধ নিয়ে প্রতিবেশী ও স্থানীয় ভূমি অফিসের কর্মীদের সাথে কথা বলা।
- ☐ যাতায়াতের রাস্তা, পানি নিষ্কাশন, বন্যার ঝুঁকি এবং অন্য কেউ জমিটি ব্যবহার বা দখলে রেখেছেন কি না তা যাচাই।
ফ্ল্যাট ও ডেভেলপার প্রকল্পের জন্য অতিরিক্ত যাচাই
- ☐ রাজউকের (বা সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের) অনুমোদিত বিল্ডিং প্ল্যান ও ভূমি ব্যবহারের ছাড়পত্র, এবং ভবনটি তা অনুসরণ করছে কি না।
- ☐ রেজিস্ট্রিকৃত জমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি এবং ডেভেলপারকে দেওয়া রেজিস্ট্রিকৃত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি।
- ☐ ভবনের নিচের জমির টাইটেল দলিল, যা যেকোনো জমি কেনার মতো করেই যাচাই করা হয়েছে।
- ☐ বরাদ্দপত্র, পরিশোধের সময়সূচি এবং নির্দিষ্ট ফ্ল্যাট নম্বর, ফ্লোর এরিয়া ও হস্তান্তরযোগ্য অবিভক্ত জমির অংশ।
- ☐ সম্পন্ন হওয়া ভবনের অকুপেন্সি সার্টিফিকেট, এবং ফ্ল্যাটটি ডেভেলপারের প্রকল্প ঋণের জন্য বন্ধক আছে কি না।
বিক্রেতার পরিচয় ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নি
- ☐ বিক্রেতার এনআইডি, এবং স্বাক্ষর করতে হবে এমন সব সহ-মালিকের এনআইডি।
- ☐ কেউ পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে স্বাক্ষর করলে: রেজিস্ট্রিকৃত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি, তার পরিধি, তাতে বিক্রয়ের ক্ষমতা আছে কি না, এবং মূল ব্যক্তি জীবিত আছেন কি না ও তা বাতিল করেননি কি না।
- ☐ বিদেশে করা পাওয়ার অব অ্যাটর্নির ক্ষেত্রে: বাংলাদেশ মিশনের সামনে সম্পাদনের প্রমাণ এবং বাংলাদেশে প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়াকরণ।
- ☐ কোম্পানি বা প্রতিষ্ঠান বিক্রেতা হলে: বোর্ড রেজোলিউশন ও ক্ষমতা প্রদানের কাগজপত্র।
বায়না ও রেজিস্ট্রেশন
- ☐ একটি লিখিত বায়নানামা, যাতে দাম, অগ্রিম, সময়সূচি, বিক্রেতা যেসব কাগজপত্র হস্তান্তর করবেন, বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রির সময়সীমা এবং টাইটেলে সমস্যা হলে টাকা ফেরতের শর্ত উল্লেখ থাকবে।
- ☐ নিবন্ধন আইন, ১৯০৮ অনুযায়ী স্বাক্ষরের ৩০ দিনের মধ্যে বায়নানামা রেজিস্ট্রেশন।
- ☐ স্বাক্ষরের আগে রেজিস্ট্রেশন খরচের হিসাব: স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর এবং আয়কর আইনের অধীন উৎসে কর, যা এলাকা ও মূল্যভেদে পরিবর্তিত হয় এবং বর্তমান বিধি অনুযায়ী নির্ধারিত হয়।
- ☐ নগদে নয়, স্পষ্ট রেকর্ডসহ ব্যাংকিং চ্যানেলে পরিশোধ।
- ☐ রেজিস্ট্রেশনের পর: নিজের নামে নামজারির আবেদন করুন এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ শুরু করুন।
এই চেকলিস্টটি কাগজপত্র গুছিয়ে নিতে সাহায্য করার জন্য সাধারণ তথ্য। এটি আইনি পরামর্শ নয়, এবং কিছু লেনদেনে আরও যাচাইয়ের প্রয়োজন হতে পারে। টাকা দেওয়া বা স্বাক্ষর করার আগে একজন আইনজীবীকে দিয়ে টাইটেল পর্যালোচনা করিয়ে নিন।
সংশ্লিষ্ট সেবা ও গাইড
চান যে আমরা এটি করে দিই?
আমরা আপনার কাগজপত্র পর্যালোচনা করে পরবর্তী পদক্ষেপ নিতে পারি।
মন্তব্য
এখনো কোনো মন্তব্য নেই। প্রথম প্রশ্ন বা মতামত আপনিই লিখুন।