নামজারি (মিউটেশন): আমরা আবেদন করি এবং ডিসিআর পর্যন্ত ফলো করি
দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে, বা উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেয়েছেন, কিন্তু রেকর্ডে এখনও আগের মালিকের নাম। আমরা ই-নামজারি আবেদন তৈরি ও দাখিল করি, এসি (ল্যান্ড) অফিসের শুনানিতে হাজির হই, আপত্তির জবাব দিই এবং নতুন খতিয়ান ও ডিসিআর আপনার হাতে না আসা পর্যন্ত ফাইল ফলো করি।
এটি কি আপনার সমস্যা?
- জমি বা ফ্ল্যাট কিনেছেন; বিক্রি, বন্ধক বা নির্মাণের আগে খতিয়ান নিজের নামে চান
- বাবা-মা মারা গেছেন; ওয়ারিশরা নিজ নিজ অংশে নামজারি করতে চান
- বিদেশে থাকেন; কেউ আবেদন করে, শুনানিতে গিয়ে, ডিসিআর তুলে দিক
- নামজারি আবেদন বাতিল হয়েছে; এবার ঠিকভাবে করতে চান
- অন্য কেউ আপনার জমি নিজের নামে নামজারি করে নিয়েছে; বাতিল করাতে চান
আমরা আপনার জন্য যা করি
ই-নামজারি আবেদন তৈরি ও দাখিল
আমরা দলিলের সঙ্গে সর্বশেষ খতিয়ান, বিক্রেতার নিজের নামজারি ও খাজনার রসিদ মিলিয়ে দেখি, নাম ও দাগের অমিল দাখিলের আগেই ঠিক করি এবং প্রতিটি কাগজ সঠিক ফরম্যাটে ই-নামজারি পোর্টালে জমা দিই। বেশিরভাগ বাতিল হয় ভুল প্রথম আবেদনের কারণে; আমাদের লক্ষ্য একবারেই সঠিক আবেদন।
এসি (ল্যান্ড) অফিসে শুনানি ও আপত্তি
মূল কাগজ নিয়ে আমরা শুনানিতে হাজির হই, ইউনিয়ন ভূমি অফিসের প্রতিবেদনের জবাব দিই এবং সহ-অংশীদার বা আগের মালিকের আপত্তি সামলাই। বিক্রেতার নামজারি না থাকলে রেকর্ড থেকে আপনার পর্যন্ত মালিকানার ধারাবাহিকতা (চেইন) তৈরি করি।
উত্তরাধিকারের নামজারি, অংশ ঠিক রেখে
উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে মুসলিম বা হিন্দু আইন অনুযায়ী ওয়ারিশদের তালিকা ও অংশ তৈরি করি, প্রয়োজনে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করি, এবং আপনার ইচ্ছা অনুযায়ী সবাই মিলে বা শুধু একজনের অংশের জন্য আবেদন করি। কোনো ওয়ারিশ বাদ দিলে নামজারি বাতিল হয়, তাই আমরা তা করি না।
বাতিল বা ভুল নামজারি: রিভিউ, আপিল ও মিস কেস
আবেদন নামঞ্জুর হলে আদেশ পড়ে ত্রুটি সারিয়ে নতুন আবেদন করি, অথবা রিভিউ (৩০ দিন) বা এডিসি (রাজস্ব)-এর কাছে আপিল (৩০ দিন) করি। অন্য কেউ আপনার জমিতে নামজারি করে থাকলে তা বাতিলের জন্য এসি (ল্যান্ড)-এর কাছে মিস কেস দায়ের করি।
অনুমোদনের পর
রেকর্ড সংশোধন ও ডিসিআর ফি পরিশোধ করি, নতুন খতিয়ান ও ডিসিআর ডাউনলোড করে অনলাইনে যাচাই করি, এবং আপনার নামে ভূমি উন্নয়ন কর হোল্ডিং খুলি, যাতে প্রথম খাজনার রসিদও আপনার নামে হয়।
ফি, সময় ও কাগজপত্র
আপনার কাছ থেকে যা লাগবে
- আপনার অনুকূলে রেজিস্ট্রি দলিল বা আদালতের ডিক্রি; উত্তরাধিকারে মৃত্যু সনদ ও সব ওয়ারিশের নামসহ ওয়ারিশ সনদ
- সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চা, এবং থাকলে বিক্রেতা বা মৃত ব্যক্তির নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর
- সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) রসিদ
- আপনার এনআইডি, পাসপোর্ট সাইজ ছবি এবং ওটিপি ও স্ট্যাটাস বার্তা পাওয়ার মোবাইল নম্বর
- রেকর্ডের মালিক ও বিক্রেতা আলাদা ব্যক্তি হলে মাঝের দলিলগুলো
- প্রবাসী ক্লায়েন্টের জন্য: রেজিস্ট্রি করা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি, অথবা আমরা খসড়া করে দিই
যে ভুলগুলো প্রতি সপ্তাহে দেখি
- বিক্রেতার নিজের নামজারি হওয়ার আগেই আবেদন; রেকর্ড থেকে আপনার পর্যন্ত কোনো চেইন থাকে না।
- দলিলে যতটুকু আছে তার বেশি জমি দাবি করা, বা খতিয়ানের সঙ্গে না মেলা দাগ নম্বর।
- এক ওয়ারিশ পুরো জমি নিজের নামে নামজারি করা; মিস কেসে তা বাতিল হয়।
- “দ্রুত করার জন্য” দালালকে টাকা দেওয়া। সরকারি ফি ১,১৭০ টাকা এবং আবেদনের অবস্থা অনলাইনে দেখা যায়।
- নামঞ্জুর আদেশ অবহেলা করা। রিভিউ ও আপিলের ৩০ দিন আদেশের তারিখ থেকে গোনা হয়, আপনি জানার দিন থেকে নয়।
কাগজ যাচাই
দলিল, সর্বশেষ খতিয়ান, চেইন ও খাজনার রসিদ মিলিয়ে দেখি এবং দাখিলের আগে যা ঠিক করতে হবে তার তালিকা দিই।
ই-নামজারিতে দাখিল
নির্ধারিত ফরম্যাটে কাগজসহ আবেদন জমা দিই এবং আবেদন ও নোটিশ ফি অনলাইনে পরিশোধ করি।
শুনানি
মূল কাগজ নিয়ে এসি (ল্যান্ড)-এর সামনে হাজির হই, তদন্ত প্রতিবেদন ও আপত্তির জবাব দিই।
খতিয়ান ও ডিসিআর
রেকর্ড সংশোধন ও ডিসিআর ফি দিয়ে নতুন খতিয়ান ও ডিসিআর ডাউনলোড ও যাচাই করি এবং আপনার খাজনা হোল্ডিং খুলি।
আগে ফ্রি গাইডগুলো পড়ুন
প্রথম সাক্ষাতে ক্লায়েন্টরা যা জিজ্ঞেস করেন, তার বেশির ভাগের উত্তর আমাদের ফ্রি গাইডে ধাপে ধাপে দেওয়া আছে। আগে নিচের গাইডগুলো পড়ুন; চেম্বারকে দিয়ে কাজ করাতে চাইলে কনসালটেশন বুক করুন।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
২০২৬ সালে নামজারি করতে কত টাকা লাগে?
সরকারি ফি মোট ১,১৭০ টাকা: আবেদন ফি ২০, নোটিশ ফি ৫০, রেকর্ড সংশোধন ফি ১,০০০ এবং ডিসিআর ১০০ টাকা, সবই অনলাইনে। আমাদের পেশাগত ফি প্রতি আবেদনে নির্দিষ্ট এবং লিখিতভাবে জানানো হয়। কেউ “অফিস খরচ” বলে কয়েক হাজার টাকা চাইলে সেটি সরকারি ফি নয়।
ই-নামজারিতে কত দিন লাগে?
সম্পূর্ণ আবেদনে লক্ষ্য প্রায় ২৮ কর্মদিবস। ঢাকা মহানগরে, বা শুনানি, সরেজমিন তদন্ত বা আপত্তি থাকলে ৪৫ থেকে ৬০ দিন ধরে রাখুন। আবেদন নম্বর ও মোবাইল নম্বর দিয়ে পোর্টালে অবস্থা দেখা যায়।
নামজারির জন্য কী কী কাগজ লাগে?
রেজিস্ট্রি দলিল (বা ডিক্রি, বা উত্তরাধিকারে মৃত্যু ও ওয়ারিশ সনদ), সর্বশেষ খতিয়ান, শেষ খাজনার রসিদ, এনআইডি ও ছবি, এবং রেকর্ডের মালিক ও বিক্রেতা আলাদা হলে মাঝের দলিল। ওপরে পুরো তালিকা আছে।
বিদেশ থেকে কি অনলাইনে নামজারি করা যায়?
হ্যাঁ। আবেদন অনলাইনে, তবে শুনানি ও মূল কাগজের জন্য দেশে কাউকে লাগে। রেজিস্ট্রি করা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি থাকলে আমরা আবেদন করি, হাজির হই ও ডিসিআর তুলি। দেখুন প্রবাসীদের জমি ও উত্তরাধিকার।
নামজারি বাতিল হয়েছে, এখন কী?
আদেশ পড়ুন। কাগজ না থাকা বা অমিল থাকলে নতুন আবেদনেই সমাধান। কর্মকর্তা ভুল করলে আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে একই এসি (ল্যান্ড)-এর কাছে রিভিউ বা এডিসি (রাজস্ব)-এর কাছে আপিল করতে হয়। কোন পথ ঠিক, আমরা পরামর্শ দিই ও দায়ের করি।
নামজারি কি মালিকানার প্রমাণ?
না। নামজারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করে; মালিকানা নির্ধারণ করে না। ত্রুটিপূর্ণ দলিল নামজারিতে শুদ্ধ হয় না, এবং প্রকৃত মালিকানার বিরোধ দেওয়ানি আদালতে যায়।
একজন ওয়ারিশ কি পুরো জমি নামজারি করতে পারেন?
না। একজন ওয়ারিশ কেবল নিজের অংশ নামজারি করতে পারেন, অথবা সব ওয়ারিশ একসঙ্গে। ওয়ারিশ বাদ দিয়ে করা নামজারি এসি (ল্যান্ড)-এর কাছে মিস কেসে বাতিল করা যায়।
জমি বিক্রি করতে কি নামজারি লাগে?
বাস্তবে হ্যাঁ। সাব-রেজিস্ট্রার সর্বশেষ রেকর্ডে বিক্রেতার নাম খোঁজেন, এবং রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫২এ ধারা বিক্রেতাকে রেকর্ডীয় মালিক হিসেবে প্রত্যাশা করে। ব্যাংকও নামজারি ছাড়া জমি জামানত হিসেবে নেয় না।
কাজ শুরুর আগে ফি লিখিতভাবে নিশ্চিত করা হয়। সরকারি ফি ও কোর্ট ফি আলাদা এবং রসিদসহ।
খতিয়ান নিজের নামে আনুন
দলিল, খতিয়ান ও শেষ খাজনার রসিদের ছবি পাঠান। আবেদন দাখিলের উপযুক্ত কি না, এক কর্মদিবসে জানাব। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।