খাস জমি বন্দোবস্ত ও লিজ নেওয়ার নিয়ম
খাস জমি হলো সরকারের মালিকানাধীন জমি। এর একটি অংশ ভূমিহীন পরিবারকে ৯৯ বছরের জন্য বন্দোবস্ত দেওয়া হয়, কিছু জমি এক বছরের জন্য লিজ দেওয়া হয়। এই গাইডে নিয়ম, আবেদন প্রক্রিয়া, জমি খাস কি না যাচাইয়ের উপায় এবং ভুল করে নিজের জমি খাস রেকর্ড হলে কী করবেন, তা সহজ ভাষায় বলা হয়েছে।
- খাস জমির মালিক সরকার। কোনো ব্যক্তির কাছ থেকে খাস জমি কেনা যায় না, বন্দোবস্ত পাওয়া জমিও বিক্রি করা যায় না।
- কৃষিনির্ভর ভূমিহীন পরিবার সর্বোচ্চ ১ একর (চর এলাকায় ১.৫ একর) কৃষি খাস জমি ৯৯ বছরের জন্য পেতে পারে।
- আবেদন করতে হয় এসি ল্যান্ড, ইউএনও বা ডিসি অফিসে; স্বামী-স্ত্রী যৌথভাবে, সালামি মাত্র ১ টাকা।
- ব্যক্তিমালিকানার জমি ভুল করে খাস রেকর্ড হলে সংশোধন বা সরকারের বিরুদ্ধে দেওয়ানি মামলা করা যায়।
এই গাইডে: খাস জমি কী এবং জমি কীভাবে খাস হয়? · খাস জমি কারা পাবেন? ভূমিহীনের সংজ্ঞা ও ১৯৯৭ সালের নীতিমালা · খাস জমি বন্দোবস্ত পাওয়ার আবেদন কীভাবে করবেন · অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত ও একসনা লিজ · খাস জমি চেনার উপায়: জমি খাস কি না কীভাবে বুঝবেন · নিজের জমি ভুল করে খাস রেকর্ড হলে, এবং খাস জমি দখলের আইন
সংক্ষেপে উত্তর
খাস জমি সরকারের জমি, যা জেলা প্রশাসক এসি ল্যান্ডের মাধ্যমে দেখাশোনা করেন। ১৯৯৭ সালের নীতিমালা অনুযায়ী কৃষি খাস জমি প্রকৃত ভূমিহীন ও কৃষিনির্ভর পরিবারকে দেওয়া হয়: পরিবারপ্রতি সর্বোচ্চ ১ একর (চরে ১.৫ একর), ৯৯ বছরের জন্য, স্বামী-স্ত্রীর যৌথ নামে রেজিস্ট্রি করা কবুলিয়তের মাধ্যমে, প্রতীকী সালামি ১ টাকায়। শহরের অকৃষি খাস জমি ১৯৯৫ সালের নীতিমালায় বাজারমূল্যভিত্তিক সালামি দিয়ে বন্দোবস্ত হয়। বন্দোবস্তের জমি ওয়ারিশরা পান, কিন্তু বিক্রি করা যায় না। নদী, খাল, খেলার মাঠের মতো জনসাধারণের ব্যবহারের জমি একেবারেই বন্দোবস্তযোগ্য নয়।
খাস জমি কী এবং জমি কীভাবে খাস হয়?
যে জমির মালিক সরকার এবং যা সরকার সরাসরি নিজের হাতে রাখে, তাকেই খাস জমি বলে। জেলা প্রশাসক (কালেক্টর) এই জমির ব্যবস্থাপনা করেন; দৈনন্দিন কাজ করে উপজেলা ভূমি অফিস (এসি ল্যান্ড) ও ইউনিয়ন ভূমি অফিস।
- কৃষি খাস জমি: গ্রামাঞ্চলের চাষযোগ্য জমি। ভূমিহীনদের মধ্যে মূলত এই জমিই বন্দোবস্ত দেওয়া হয়।
- অকৃষি খাস জমি: ১৯৯৫ সালের নীতিমালা অনুযায়ী মেট্রোপলিটন, পৌরসভা ও উপজেলা সদরের জমি চাষযোগ্য হলেও অকৃষি হিসেবে গণ্য।
- চর ও দিয়ারা জমি: নদীতে বা নদীর পাশে নতুন জেগে ওঠা জমি; এর বড় অংশ খাস এবং ভূমিহীনদের বন্দোবস্তের প্রধান উৎস।
- জনসাধারণের ব্যবহারের জমি: নদী, খাল, বিল, রাস্তা, ঘাট, পুকুর, পার্ক, খেলার মাঠ, কবরস্থান, শ্মশান। ২০২৫ সালের অক্টোবরে ভূমি মন্ত্রণালয়ের পরিপত্রে বলা হয়েছে, এসব জমির শ্রেণি পরিবর্তন বা বন্দোবস্ত দেওয়া যাবে না।
জলমহাল, বালুমহাল, হাট-বাজার ও বনভূমি আলাদা নীতিমালায় চলে; খাস জমি বন্দোবস্ত নীতিমালা সেগুলোর ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়।
জমি সাধারণত আইনগত প্রক্রিয়ায় খাস হয়: সিলিংয়ের অতিরিক্ত জমি, মালিক পরিত্যক্ত জমি, নদীভাঙনে বিলীন হয়ে পরে জেগে ওঠা জমি (ফেরত পাওয়ার নিয়ম সাপেক্ষে), বকেয়া পাওনার নিলামে সরকারের কেনা জমি, কিংবা যে জমি কখনো ব্যক্তিমালিকানায় ছিল না। কয়েক বছর খাজনা না দিলেই জমি আপনা-আপনি খাস হয়ে যায় না।
খাস জমি কারা পাবেন? ভূমিহীনের সংজ্ঞা ও ১৯৯৭ সালের নীতিমালা
কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা, ১৯৯৭ অনুযায়ী কৃষি খাস জমি ভূমিহীনদের জন্য। মোটা দাগে, ভূমিহীন পরিবার হলো যে পরিবার কৃষির ওপর নির্ভরশীল কিন্তু কোনো কৃষিজমি নেই; বসতবাড়িও নেই, অথবা সামান্য বসতভিটা আছে মাত্র। কৃষিনির্ভর মানে সাধারণত পরিবারের কেউ অন্যের জমিতে কৃষিশ্রমিক বা বর্গাচাষি হিসেবে কাজ করেন।
আবেদনকারী বেশি হলে মোটামুটি এই ক্রমে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়:
- দুঃস্থ মুক্তিযোদ্ধা পরিবার;
- নদীভাঙনে সব জমি হারানো পরিবার;
- সক্ষম ছেলেসহ বিধবা বা স্বামী-পরিত্যক্তা নারী;
- বসতবাড়ি ও কৃষিজমি কিছুই নেই এমন পরিবার;
- বসতবাড়ি আছে কিন্তু কৃষিজমি নেই এমন পরিবার;
- সরকারি অধিগ্রহণে ভূমিহীন হয়ে পড়া পরিবার।
বন্দোবস্তের মূল শর্ত:
- পরিমাণ: পরিবারপ্রতি সর্বোচ্চ ১ একর, চর এলাকায় ১.৫ একর।
- মেয়াদ: ৯৯ বছর, কার্যত স্থায়ী বন্দোবস্ত।
- সালামি: প্রতীকী ১ টাকা, সঙ্গে কবুলিয়ত রেজিস্ট্রির সামান্য খরচ।
- যৌথ নাম: স্বামী-স্ত্রী একসঙ্গে আবেদন ও স্বাক্ষর করেন, জমির মালিকানাও যৌথ। বিধবা বা বিপত্নীক একা আবেদন করতে পারেন।
- বিক্রি নিষেধ: জমি বিক্রি, দান বা অন্যভাবে হস্তান্তর করা যায় না, তবে ওয়ারিশরা উত্তরাধিকারসূত্রে পান।
খাস জমি বন্দোবস্ত পাওয়ার আবেদন কীভাবে করবেন
নির্ধারিত আবেদন ফরম এসি ল্যান্ড অফিস, ইউএনও অফিস বা ডিসি অফিসে পাওয়া যায়। আপনার এলাকায় কোন খাস জমি বন্দোবস্তযোগ্য, তা ইউনিয়ন ভূমি অফিস বলতে পারবে।
- খাস জমির তালিকা: উপজেলা কমিটি বন্দোবস্তযোগ্য জমি চিহ্নিত করে তালিকা প্রকাশ করে; নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আপত্তি দেওয়া যায়।
- আবেদন: স্বামী-স্ত্রীর সাম্প্রতিক ছবি, জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি এবং ইউপি চেয়ারম্যান বা কাউন্সিলরের সনদ ও সত্যায়িত ছবিসহ ফরম জমা দিন।
- যাচাই: ইউনিয়ন ভূমি অফিস সরেজমিনে ভূমিহীনতা যাচাই করে; বাছাই সাধারণত ইউনিয়ন পরিষদে প্রকাশ্য সভায় হয়।
- কমিটির অনুমোদন: উপজেলা কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা কমিটি (সভাপতি ইউএনও, সদস্য-সচিব এসি ল্যান্ড) সুপারিশ করে; জেলা প্রশাসক বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) অনুমোদন দেন।
- কবুলিয়ত: স্বামী-স্ত্রী দুজনে কবুলিয়তে স্বাক্ষর করেন এবং তা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি হয়।
- খতিয়ান ও দখল: বন্দোবস্তপ্রাপ্তদের নামে খতিয়ান খোলা হয় এবং সরেজমিনে দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়।
সেবা প্রদান প্রতিশ্রুতিতে সাধারণত ৯০ থেকে ১২০ দিনের কথা বলা আছে, তবে বাস্তবে প্রায়ই বেশি সময় লাগে। অন্যায়ভাবে বাদ পড়লে জেলা কমিটি এবং পরে জাতীয় কমিটিতে আপত্তি বা আপিল করা যায়। কোনো দালালকে টাকা দেবেন না; সরকারি খরচ শুধু প্রতীকী সালামি ও রেজিস্ট্রি খরচ।
অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত ও একসনা লিজ
শহর, পৌরসভা ও উপজেলা সদরের অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত হয় অকৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা, ১৯৯৫ অনুযায়ী। নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে, যেমন দুর্যোগে ক্ষতিগ্রস্ত পরিবারের বসতভিটা, ধর্মীয় বা শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান, শিল্প বা অনুমোদিত অন্য কাজে, এই জমি ৯৯ বছরের দীর্ঘমেয়াদি বন্দোবস্ত দেওয়া যায়। সালামি নির্ধারিত হয় এলাকার জমির বাজারমূল্যের ভিত্তিতে। পরবর্তী পরিপত্রে নীতিমালায় পরিবর্তন এসেছে এবং উদ্দেশ্য ও জমির মূল্যভেদে অনুমোদনকারী কর্তৃপক্ষ ভিন্ন, তাই আবেদনের আগে ডিসি অফিসে বর্তমান নিয়ম জেনে নিন।
যে খাস জমি স্থায়ী বন্দোবস্তের উপযোগী নয়, তা অনেক সময় এক বছরের জন্য লিজ দেওয়া হয়, যাকে একসনা লিজ বলে। নতুন জেগে ওঠা চর বা শহরের জমির অস্থায়ী ব্যবহারে (যেমন দোকান বা মৌসুমি ফসল) এটি বেশি দেখা যায়।
- একসনা লিজে শুধু ওই বছরের জন্য ব্যবহারের অধিকার মেলে; এটি মালিকানা নয়।
- নবায়ন সরকারের বিবেচনার বিষয়, নিশ্চিত নয়।
- স্থায়ী কোনো স্থাপনা করা বা অন্যকে সাবলিজ দেওয়া উচিত নয়।
- বহু বছর লিজের টাকা দিলেও লিজ মালিকানায় রূপ নেয় না; লিজগ্রহীতার কাছ থেকে কেনা দলিলেও কোনো স্বত্ব আসে না।
দীর্ঘমেয়াদি হোক বা একসনা, জমি বিক্রি বা হস্তান্তর করলে, যে উদ্দেশ্যে দেওয়া হয়েছে তার বাইরে ব্যবহার করলে, ফেলে রাখলে বা মিথ্যা তথ্যে বন্দোবস্ত নিলে তা বাতিল হতে পারে। উচ্চ আদালত বলেছেন, বাতিলের আগে বন্দোবস্তগ্রহীতাকে শুনানির সুযোগ দিতে হবে।
খাস জমি চেনার উপায়: জমি খাস কি না কীভাবে বুঝবেন
জমি কেনার আগে, বিশেষ করে নদীর ধারে, রাস্তার পাশে বা চর এলাকায়, জমির কোনো অংশ খাস কি না যাচাই করুন। ব্যক্তি বিক্রেতার দেওয়া খাস জমির দলিলে কোনো স্বত্ব আসে না, দলিল যত পুরোনোই হোক।
- খতিয়ান: সরকারি খাস জমি সাধারণত ১ নং খাস খতিয়ানে কালেক্টর বা জেলা প্রশাসকের নামে লেখা থাকে। শুধু একটি নয়, সিএস, এসএ, আরএস ও সর্বশেষ বিএস খতিয়ান মিলিয়ে দেখুন।
- অনলাইন রেকর্ড: সরকারি ভূমি পোর্টালে খতিয়ান ও মৌজা ম্যাপ দেখে বিক্রেতার দলিলের দাগ নম্বরের সঙ্গে মেলান।
- ইউনিয়ন ভূমি অফিস: ভূমি সহকারী কর্মকর্তাকে খাস জমির রেজিস্টার এবং ওই দাগে কোনো বন্দোবস্ত বা লিজ মামলা আছে কি না দেখতে বলুন।
- সরেজমিন লক্ষণ: নদী বা খালের পাড়, সরকারি রাস্তা, স্কুলের মাঠ বা কবরস্থান লাগোয়া জমিতে বাড়তি সতর্কতা দরকার।
খাস জমি ব্যক্তিগতভাবে কেনাবেচা করা যায় না; খাস রেকর্ড ধরা পড়লে ক্রেতার নামে নামজারিও হবে না। সরকারের কাছ থেকে বন্দোবস্ত বা লিজই একমাত্র বৈধ পথ। বিস্তারিত দেখুন জমি কেনার আগে করণীয় গাইডে।
নিজের জমি ভুল করে খাস রেকর্ড হলে, এবং খাস জমি দখলের আইন
কখনো জরিপে ব্যক্তিমালিকানার জমি ভুল করে খাস হিসেবে রেকর্ড হয়, বা ভূমি অফিস জমিটিকে খাস ধরে নেয়। প্রতিকার নির্ভর করে রেকর্ড ও ঘটনার ওপর।
- সর্বশেষ জরিপে ভুল: চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত সর্বশেষ জরিপ রেকর্ডে ভুল হলে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে মামলা উপযুক্ত হতে পারে; কঠোর সময়সীমা আছে।
- দেওয়ানি মামলা: স্বত্ব ঘোষণা ও রেকর্ড সংশোধনের জন্য সরকারের বিরুদ্ধে মামলা করা যায়। দেওয়ানী কার্যবিধির ৭৯ ধারা অনুযায়ী সরকারকে “বাংলাদেশ” নামে পক্ষ করতে হয়, সাধারণত জেলা প্রশাসকের মাধ্যমে। মামলার আগে ৮০ ধারায় সচিব বা জেলা প্রশাসককে লিখিত নোটিশ দিয়ে দুই মাস অপেক্ষা করতে হয়। নোটিশ না দিলে তার পরিণতি আছে, তাই আইনজীবীর পরামর্শ নিন। ভূমি অফিস দখল নিতে চাইলে নিষেধাজ্ঞাও চাওয়া যায়।
- প্রমাণ: ধারাবাহিক দলিল, পরিবারের নামে পুরোনো খতিয়ান, খাজনার রসিদ ও নামজারির কাগজই সাধারণত এসব মামলায় জেতায়।
অন্যদিকে, খাস বা সরকারি জমি অবৈধভাবে দখল করা অপরাধ। ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ১১ ধারায় সরকারি বা জনসাধারণের ব্যবহার্য জমি অবৈধভাবে দখল, তাতে প্রবেশ, স্থাপনা নির্মাণ বা ক্ষতি করলে সর্বোচ্চ ২ বছর কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ড হতে পারে। প্রশাসন দখলদারকে উচ্ছেদও করতে পারে। যে কেউ এসি ল্যান্ড বা ইউএনওকে দখলের খবর জানাতে পারেন। দেখুন বেদখল জমি উদ্ধারের উপায়।
রেকর্ড যাচাই
আপনার দাগের সিএস, এসএ, আরএস, বিএস খতিয়ান ও খাস রেজিস্টার খুঁজে দেখি।
অবস্থান মূল্যায়ন
বন্দোবস্ত, লিজ, রেকর্ড সংশোধন না মামলা, কোন পথ উপযুক্ত তা জানাই।
প্রস্তুতি ও দাখিল
আবেদন, আপত্তি, ৮০ ধারার নোটিশ, ট্রাইব্যুনাল ও দেওয়ানি মামলা।
শেষ পর্যন্ত পাশে
রেকর্ড, দখল ও নামজারি পর্যন্ত মামলা অনুসরণ করি।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
খাস জমি কি বা খাস জমি কাকে বলে?
যে জমির মালিক সরকার এবং যা সরকার সরাসরি নিজের হাতে রাখে, তাকে খাস জমি বলে। জেলা প্রশাসক এসি ল্যান্ড ও ইউনিয়ন ভূমি অফিসের মাধ্যমে এর ব্যবস্থাপনা করেন। কৃষি খাস, শহরের অকৃষি খাস, নতুন জেগে ওঠা চর এবং নদী-খাল-রাস্তার মতো জনসাধারণের জমি এর অন্তর্ভুক্ত।
খাস জমি লিজ নেওয়ার নিয়ম কী?
এসি ল্যান্ড, ইউএনও বা ডিসি অফিসে নির্ধারিত ফরমে আবেদন করতে হয়। ভূমিহীন পরিবার কৃষি খাস জমি ৯৯ বছরের জন্য বন্দোবস্ত চাইতে পারে। অন্যরা জমির প্রাপ্যতা ও বর্তমান নীতিমালা অনুযায়ী একসনা লিজ বা শহরের জমির ক্ষেত্রে সালামি দিয়ে দীর্ঘমেয়াদি বন্দোবস্ত পেতে পারেন।
খাস জমি কিভাবে বের করব বা চিনব?
দাগের খতিয়ান দেখুন। সরকারি জমি সাধারণত ১ নং খাস খতিয়ানে কালেক্টর বা জেলা প্রশাসকের নামে থাকে। ইউনিয়ন ভূমি অফিসে খাস রেজিস্টার ও লিজ বা বন্দোবস্ত মামলা আছে কি না যাচাই করান এবং অনলাইন রেকর্ডের সঙ্গে দলিল মেলান।
খাস জমি কি বিক্রি করা বা কেনা যায়?
না। কোনো ব্যক্তি খাস জমি বিক্রি করতে পারেন না, এমন দলিলে স্বত্বও আসে না। ভূমিহীনকে বন্দোবস্ত দেওয়া জমিও বিক্রি, দান বা অন্যভাবে হস্তান্তর করা যায় না, শুধু ওয়ারিশরা উত্তরাধিকারসূত্রে পান। বিক্রি করলে বন্দোবস্ত বাতিল হতে পারে।
খাস জমি কি নামজারি করা যায়?
কেবল সরকার বৈধভাবে বন্দোবস্ত দিলে। কবুলিয়ত রেজিস্ট্রির পর বন্দোবস্তপ্রাপ্তদের নামে খতিয়ান খোলা হয়। ব্যক্তি বিক্রেতার কাছ থেকে কেনা খাস জমির নামজারি হয় না; খাস রেকর্ড গোপন করে নামজারি করালে তা বাতিল হতে পারে।
কতদিন খাজনা না দিলে জমি খাস হয়?
নির্দিষ্ট কোনো মেয়াদে জমি আপনা-আপনি খাস হয় না। বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর সার্টিফিকেট মামলার মাধ্যমে আদায় হয় এবং শেষ পর্যন্ত জমি নিলামে উঠতে পারে। জমি খাস হয় কেবল আইনগত প্রক্রিয়ায়। নিয়মিত খাজনা দিলে এ ঝুঁকি থাকে না।
খাস জমি দখল আইন কী বলে?
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ১১ ধারায় সরকারি বা জনসাধারণের জমি অবৈধভাবে দখল, তাতে প্রবেশ, স্থাপনা নির্মাণ বা ক্ষতি করলে সর্বোচ্চ ২ বছর কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ড হতে পারে। প্রশাসন দখলদারকে উচ্ছেদও করতে পারে।
নিজের জমি খাস রেকর্ড হয়ে গেলে কী করব?
দলিল, পুরোনো খতিয়ান, খাজনার রসিদ ও নামজারির কাগজ জোগাড় করুন। রেকর্ডের ধরন অনুযায়ী ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে যেতে পারেন, অথবা দেওয়ানী কার্যবিধির ৮০ ধারায় দুই মাসের নোটিশ দিয়ে বাংলাদেশ সরকারের বিরুদ্ধে স্বত্ব ঘোষণার মামলা করতে পারেন।
জমি ও সম্পত্তি বিষয়ে আরও পড়ুন
নিরাপদে জমি কেনা, নামজারি ও বেদখল জমি উদ্ধার।
জমিতে খাস রেকর্ড, নাকি বন্দোবস্তের আবেদন?
খতিয়ান ও দলিল পাঠান, আপনার অবস্থান কোথায় তা আমরা জানাব। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।
মন্তব্য
এখনো কোনো মন্তব্য নেই। প্রথম প্রশ্ন বা মতামত আপনিই লিখুন।