বাংলাদেশে ওয়ারিশি জমি ভাগের নিয়ম: বণ্টননামা দলিল, বাটোয়ারা মামলা ও প্রি-এম্পশন

এই গাইডে: প্রথম পথ: বণ্টননামা · দ্বিতীয় পথ: বাটোয়ারা মামলা · অগ্রক্রয়: শরিক বাইরের কারও কাছে বিক্রি করলে · বণ্টনের আগে ও পরে

সংক্ষেপে উত্তর

ওয়ারিশি জমির শরিকরা দুইভাবে জমি ভাগ করতে পারেন। সমঝোতায়: প্রত্যেক শরিক বণ্টননামা বা বাটোয়ারা দলিলে সই করেন এবং তা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি হয়। আদালতের মাধ্যমে: যেকোনো শরিক বাটোয়ারা মামলা করেন, আদালত প্রত্যেকের অংশ ঘোষণা করে, জমি জরিপ করে ছাহাম বরাদ্দ দেয় এবং চূড়ান্ত ডিক্রি দেয়। এর কোনোটি না হওয়া পর্যন্ত, যে-ই জমিতে থাকুন, প্রত্যেক শরিক জমির প্রতিটি অংশে অবিভক্ত অংশের মালিক।

প্রথম পথ: বণ্টননামা

পরিবার একমত হলে এটি দ্রুত এবং অনেক কম খরচের।

• সবাইকে সই করতে হবে। একজন ওয়ারিশ বাদ পড়লে, যেমন বিবাহিত বোন, প্রবাসী ভাই বা আগে মারা যাওয়া ভাইয়ের সন্তান, তিনি পরে পুরো দলিল চ্যালেঞ্জ করতে পারেন। প্রবাসী ওয়ারিশ যথাযথভাবে সম্পাদিত পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে সই করতে পারেন।
• আগে অংশ ঠিক করুন। আগে মারা যাওয়া ওয়ারিশের সন্তানসহ ওয়ারিশি অংশ হিসাব করুন। ভুল অংশের ওপর দলিল মানে ভবিষ্যতের মামলা।
• নাবালকের সুরক্ষা। শুধু কোনো আত্মীয় নাবালকের অংশ নিরাপদে ব্যবস্থা করতে পারেন না। আদালত নিয়োজিত অভিভাবক আদালতের অনুমতি নিয়ে করবেন, নইলে নাবালক বড় হয়ে দলিল বাতিল করাতে পারে।
• রেজিস্ট্রি করুন। স্থাবর সম্পত্তির বণ্টন রেজিস্ট্রি করতে হয়। পারিবারিক “বোঝাপড়া” বা রেজিস্ট্রিহীন কাগজে নিরাপদ মালিকানা হয় না, যদিও দীর্ঘদিনের আলাদা দখল পরে প্রমাণ হিসেবে কাজে আসতে পারে।
• প্রতিটি দাগের তফসিল দিন। মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বর, আর কে ঠিক কতটুকু পাচ্ছেন, পারলে সবার সই করা একটি নকশাসহ।

বণ্টননামা রেজিস্ট্রির খরচ বিক্রয় দলিলের চেয়ে অনেক কম, কারণ তা ধরা হয় সবচেয়ে বড় অংশটি বাদ দিয়ে বাকি জমির মূল্যের ওপর। রেজিস্ট্রির দিনের আগে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বর্তমান হার জেনে নিন।

দ্বিতীয় পথ: বাটোয়ারা মামলা

সমঝোতা না হলে যেকোনো শরিক জমি যে এলাকায় সেখানকার এখতিয়ারসম্পন্ন দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারা মামলা করতে পারেন। যেসব জেলায় মামলার আগে বাধ্যতামূলক মধ্যস্থতা চালু, সেখানে বিরোধ আগে জেলা লিগ্যাল এইড অফিসে যেতে হয়।

মামলা যেভাবে চলে

• আরজি। প্রত্যেক শরিককে পক্ষ করা হয়, মালিকানার ইতিহাস ও প্রত্যেকের দাবিকৃত অংশসহ।
• প্রাথমিক ডিক্রি। আদালত মালিকানা ঠিক করে অংশ ঘোষণা করে।
• অ্যাডভোকেট কমিশনার। জমি জরিপ করে ঘর, দখল ও চলাচলের পথ বিবেচনায় প্রত্যেকের ছাহাম প্রস্তাব করেন।
• চূড়ান্ত ডিক্রি। আদালত বরাদ্দ চূড়ান্ত করে। এরপর নামজারি আর প্রয়োজনে দখল বুঝিয়ে দেওয়ার মাধ্যমে তা কার্যকর হয়।

কোনো বাড়ি যুক্তিসংগতভাবে ভাগ করা না গেলে বাটোয়ারা আইন অনুযায়ী আদালত বিক্রি করে টাকা ভাগের আদেশ দিতে পারে, আর কোনো শরিককে বাকিদের অংশ কিনে নেওয়ার সুযোগও দিতে পারে। প্রতিদ্বন্দ্বিতাপূর্ণ বাটোয়ারা মামলা প্রায়ই কয়েক বছর চলে। শুধু এই কারণেই বণ্টননামার জন্য জোর চেষ্টা করা উচিত।

অগ্রক্রয়: শরিক বাইরের কারও কাছে বিক্রি করলে

কোনো শরিক অবিভক্ত কৃষি জোতের অংশ বাইরের কারও কাছে বিক্রি করলে, উত্তরাধিকারসূত্রে আরেক শরিক রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০-এর ৯৬ ধারায় বিক্রয়মূল্যে জমিটি নিজে নেওয়ার জন্য আদালতে আবেদন করতে পারেন।

• বিক্রির নোটিশ পাওয়া বা বিক্রির কথা জানার দুই মাসের মধ্যে, এবং যেকোনো অবস্থায় রেজিস্ট্রির তিন বছরের মধ্যে আবেদন করতে হবে।
• বিক্রয়মূল্যের সঙ্গে ২৫ শতাংশ ক্ষতিপূরণ ও বার্ষিক ৮ শতাংশ সরল সুদ জমা দিতে হবে।
• অকৃষি জমির ক্ষেত্রে অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৪৯-এর ২৪ ধারায় শরিকদের একই ধরনের অধিকার আছে, তার নিজস্ব সময়সীমাসহ।

এই সময়সীমা খুব কড়া। দুই মাস পার হয়ে যাওয়াই অগ্রক্রয় মামলা হারার সবচেয়ে সাধারণ কারণ।

বণ্টনের আগে ও পরে

• বণ্টনের আগে অবিভক্ত জমির নির্দিষ্ট অংশে ঘর তুলবেন না বা বিক্রি করবেন না। এতে মামলা আর নিষেধাজ্ঞা ডেকে আনা হয়।
• দলিল তৈরির আগে খতিয়ান ও ওয়ারিশি নামজারি হালনাগাদ করুন।
• রেজিস্ট্রি বা চূড়ান্ত ডিক্রির পর প্রত্যেক শরিক নিজের দাগের আলাদা নামজারি করুন এবং নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া শুরু করুন।