ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ ও বাড়ি ভাড়া আইন
বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ নিয়মিত ভাড়া দেওয়া ও শর্ত মেনে চলা ভাড়াটিয়াকে সুরক্ষা দেয়, আবার বাড়িওয়ালাকেও বাড়ি ফেরত পাওয়ার স্পষ্ট কারণ দেয়। এই গাইডে দুই পক্ষের কথাই আছে: কখন উচ্ছেদ করা যায়, নোটিশ ও উচ্ছেদ মামলা কীভাবে চলে, অগ্রিম, রসিদ ও ভাড়া বৃদ্ধির নিয়ম, আর জোর করে উচ্ছেদ কেন বেআইনি।
- নির্ধারিত ভাড়া সময়মতো দিলে ও শর্ত মানলে ১৮ ধারার কারণ ছাড়া ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায় না।
- উচ্ছেদের আদেশ দিতে পারে কেবল আদালত। পানি, গ্যাস, বিদ্যুৎ বন্ধ বা তালা দেওয়া বেআইনি।
- নিয়ন্ত্রকের অনুমতি ছাড়া এক মাসের বেশি অগ্রিম নেওয়া যায় না; প্রতিটি ভাড়ার রসিদ দিতে হয়।
- বাড়িওয়ালা ভাড়া না নিলে ভাড়াটিয়া ১৫ দিনের মধ্যে ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা দিতে পারেন।
এই গাইডে: কখন ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ করা যায়? ১৮ ধারার কারণসমূহ · ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ নোটিশ ও উচ্ছেদ মামলা: আইনসম্মত পথ · জোর করে উচ্ছেদ: পানি-বিদ্যুৎ বন্ধ বা তালা দেওয়া বেআইনি · অগ্রিম কত মাস, জামানত ও ভাড়ার রসিদ · বাড়ি ভাড়া কত বছর পর কতটা বাড়ানো যায়? · বাড়িওয়ালা ভাড়া না নিলে: ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে ভাড়া জমা
সংক্ষেপে উত্তর
বাংলাদেশে বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করতে পারেন কেবল আদালতের মাধ্যমে এবং আইনে স্বীকৃত কারণে। বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এর ১৮ ধারায় যে ভাড়াটিয়া অনুমোদনযোগ্য ভাড়া পুরোপুরি দেন ও শর্ত মানেন, তিনি সুরক্ষিত। উচ্ছেদের কারণের মধ্যে আছে ভাড়া বাকি (চুক্তির তারিখে, তারিখ না থাকলে পরের মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে ভাড়া না দেওয়া), লিখিত সম্মতি ছাড়া সাবলেট, ক্ষতিসাধন, প্রতিবেশীর জন্য উৎপাত এবং বাড়িওয়ালার পুনর্নির্মাণ বা নিজে বসবাসের প্রকৃত প্রয়োজন। প্রথমে লিখিত নোটিশে ভাড়া শেষ করতে হয়, তারপর উচ্ছেদ মামলা। জোর করে উচ্ছেদ বেআইনি।
কখন ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ করা যায়? ১৮ ধারার কারণসমূহ
বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৮ ধারা অনুযায়ী, ভাড়াটিয়া যতদিন অনুমোদনযোগ্য ভাড়া পুরোপুরি দেন ও ভাড়ার শর্ত মেনে চলেন, ততদিন আদালত তাঁকে উচ্ছেদের আদেশ দেবে না। উচ্ছেদ সম্ভব যেসব ক্ষেত্রে:
- সময়মতো ভাড়া না দেওয়া: চুক্তিতে লেখা তারিখে, তারিখ না থাকলে পরের মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে ভাড়া না দিলে ভাড়াটিয়া সুরক্ষা হারান।
- সাবলেট: বাড়িওয়ালার লিখিত সম্মতি ছাড়া পুরো বা আংশিক বাসা অন্যকে ভাড়া দেওয়া।
- ভাড়াটিয়ার দায়িত্ব লঙ্ঘন: যেমন বাসার ক্ষতি করা বা সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৮ ধারায় নিষিদ্ধ ভাবে ব্যবহার।
- উৎপাত: ভাড়াটিয়ার আচরণ পাশের বাসিন্দাদের জন্য উৎপাত বা বিরক্তির কারণ।
- নিষিদ্ধ ব্যবহার: আইনে নিষিদ্ধ উদ্দেশ্যে ভাড়াটিয়া নিজে বাসা ব্যবহার করেন বা অন্যকে করতে দেন।
- বাড়িওয়ালার প্রকৃত প্রয়োজন: নির্মাণ, পুনর্নির্মাণ, নিজে বসবাস বা যাঁর উপকারের জন্য বাড়িটি রাখা হয়েছে তাঁর বসবাস।
শেষ কারণের অপব্যবহার ঠেকাতে দুটি রক্ষাকবচ আছে। এক, শুধু চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়া বা বাড়ি বিক্রি হওয়া যথেষ্ট কারণ নয়, যদি ভাড়াটিয়া পূর্ণ ভাড়া দিতে প্রস্তুত থাকেন। দুই, নিজের প্রয়োজনের কথা বলে উচ্ছেদের পর দুই মাসের মধ্যে কাজ শুরু না করলে বা ছয় মাসের মধ্যে অন্যকে ভাড়া দিলে ভাড়া নিয়ন্ত্রক আগের ভাড়াটিয়াকে ফেরত বা ক্ষতিপূরণের আদেশ দিতে পারেন।
আইনটি আবাসিক ও অনাবাসিক দুই ধরনের বাড়িতেই প্রযোজ্য, তাই দোকান ও অফিসও এর আওতায়। তবে সরকার, রাজউক ও আইনে উল্লিখিত অন্যান্য উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের বাড়ি এর বাইরে।
ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ নোটিশ ও উচ্ছেদ মামলা: আইনসম্মত পথ
আইনসম্মত উচ্ছেদের দুটি ধাপ: ভাড়া সম্পর্ক শেষ করা, তারপর ভাড়াটিয়া না ছাড়লে আদালতের ডিক্রি নেওয়া।
- উচ্ছেদের নোটিশ: লিখিত নোটিশ পাঠান, সম্ভব হলে প্রাপ্তিস্বীকারসহ রেজিস্ট্রি ডাকে এবং হাতে হাতে সই নিয়ে। চুক্তিতে নোটিশের মেয়াদ থাকলে সেটাই মানুন। না থাকলে মাসিক ভাড়ার ক্ষেত্রে সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারায় ভাড়ার মাস শেষ হওয়ার সঙ্গে মিলিয়ে ১৫ দিনের নোটিশে ভাড়া শেষ হয়। নোটিশে বাসার বিবরণ, কারণ (যেমন কোন কোন মাসের ভাড়া বাকি, বা প্রয়োজনের ব্যাখ্যা) এবং কোন তারিখের মধ্যে খালি দখল বুঝিয়ে দিতে হবে তা লিখুন।
- উচ্ছেদ মামলা: ভাড়াটিয়া না ছাড়লে বাড়িওয়ালা দেওয়ানি আদালতে উচ্ছেদ মামলা করেন, প্রয়োজনে বকেয়া ভাড়া ও ক্ষতিপূরণসহ। মূল্যমান অনুযায়ী সাধারণত সিভিল জজ (আগের নাম সহকারী জজ) বা সিনিয়র সিভিল জজ (আগের নাম সিনিয়র সহকারী জজ) আদালতে।
- ডিক্রি ও জারি: আদালত উচ্ছেদের ডিক্রি দিলে জারি মামলার মাধ্যমে, দরকার হলে পুলিশের সহায়তায়, দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়।
ভাড়াটিয়া বাসা ছাড়ার সময় খালি দখল বাড়িওয়ালাকে বুঝিয়ে দিতে বাধ্য। অন্য কাউকে বসিয়ে গেলে বাড়িওয়ালার অভিযোগে নিয়ন্ত্রক মানসম্মত ভাড়ার দশ গুণ পর্যন্ত অর্থদণ্ড দিতে পারেন।
চুক্তিপত্র, ভাড়ার রসিদ বা ব্যাংক রেকর্ড, প্রতিটি নোটিশ ও ডাকের রসিদ রেখে দিন। উচ্ছেদ মামলা কত দ্রুত শেষ হবে, তা অনেকটাই নির্ভর করে বাড়িওয়ালার কাগজপত্রের ওপর।
জোর করে উচ্ছেদ: পানি-বিদ্যুৎ বন্ধ বা তালা দেওয়া বেআইনি
ভাড়া বাকি থাকলেও বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে জোর করে উচ্ছেদ করতে পারেন না। পানি, গ্যাস বা বিদ্যুৎ বন্ধ করা, দরজা বা ফিটিংস খুলে নেওয়া, সিঁড়ি বা ছাদ বন্ধ করা, তালা বদলানো বা মালামাল বের করে দেওয়া, সবই জোর করে উচ্ছেদের শামিল।
- আইনের অধীনে অপরাধ: ২৪ ধারায় ইচ্ছাকৃতভাবে ভাড়াটিয়ার ভোগদখলে বিঘ্ন, ফিটিংস সরানো বা নষ্ট করা কিংবা প্রাপ্য সরবরাহ বা সুবিধা বন্ধ করা দণ্ডনীয়। জরিমানা কম (প্রথমবার সর্বোচ্চ ৫০০ টাকা, পরে সর্বোচ্চ ১,০০০ টাকা), তবে এমন রায় পরবর্তী মামলায় বাড়িওয়ালার বিপক্ষে বড় প্রমাণ হয়।
- ফৌজদারি আইন: জোর করে প্রবেশ, অবৈধ বাধা বা আটক, ভয়ভীতি ও মালামালের ক্ষতি দণ্ডবিধিতেও অপরাধ হতে পারে।
- পুলিশ: ২০১৫ সালের এক জনস্বার্থ মামলায় হাইকোর্ট পুলিশকে ভাড়াটিয়ার অভিযোগ নিতে এবং জোর করে উচ্ছেদ ও সংযোগ বিচ্ছিন্ন থেকে সুরক্ষা দিতে নির্দেশ দেন। পূর্ণাঙ্গ রায় চূড়ান্ত হয়নি, তাই এটিকে চূড়ান্ত আইন নয়, দিকনির্দেশনা হিসেবে দেখুন।
- বিদ্যুৎ: ৩২ ধারায় ভাড়াটিয়া বাড়িওয়ালার অনুমতি ছাড়াই সরবরাহকারীর কাছ থেকে বিদ্যুৎ সংযোগ নিতে পারেন।
তালা বা সংযোগ বিচ্ছিন্নের শিকার ভাড়াটিয়া ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে অভিযোগ, থানায় জানানো এবং দেওয়ানি আদালতে নিষেধাজ্ঞা চাইতে পারেন। বাসা ফেরত চাইলে বাড়িওয়ালার জন্য নোটিশ ও আদালতের পথ ধীর হলেও নিরাপদ।
অগ্রিম কত মাস, জামানত ও ভাড়ার রসিদ
আইনের ১০ ধারায় দুটি নিয়ম আছে, যা বাস্তবে প্রায়ই মানা হয় না, কিন্তু এখনো আইন:
- ভাড়া দেওয়া, নবায়ন বা মেয়াদ বাড়ানোর জন্য ভাড়ার অতিরিক্ত কোনো প্রিমিয়াম, সালামি, জামানত বা অনুরূপ অর্থ দাবি বা গ্রহণ করা যাবে না।
- ভাড়া নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ছাড়া এক মাসের ভাড়ার বেশি অগ্রিম নেওয়া যাবে না।
এসব নিয়ম ভাঙলে ২৩ ধারায় অর্থদণ্ড আছে, যা সাধারণত অবৈধভাবে নেওয়া অর্থের সঙ্গে সম্পর্কিত। অভিযোগ লিখিতভাবে নিয়ন্ত্রকের কাছে ছয় মাসের মধ্যে করতে হয়।
১৩ ধারায় প্রতিটি ভাড়া পরিশোধের সঙ্গে সঙ্গে বাড়িওয়ালাকে নির্ধারিত ফরমে স্বাক্ষরিত রসিদ দিতে এবং মুড়ি রেখে দিতে হয়। রসিদ দিতে অস্বীকার করলে আদায়কৃত ভাড়ার দ্বিগুণ পর্যন্ত অর্থদণ্ড হতে পারে। ব্যাংক বা মোবাইল ব্যাংকিংয়ে ভাড়া দিলে রেকর্ড থাকে, তবু রসিদই নিরাপদ প্রমাণ।
২০২৬ সালের জানুয়ারিতে ঢাকা উত্তর সিটি করপোরেশন বাড়িভাড়া নির্দেশিকা দিয়েছে, যেখানে এক থেকে তিন মাসের অগ্রিমের কথা আছে। এটি প্রশাসনিক নির্দেশিকা, আইন নয়। আইনের সঙ্গে অমিল হলে আইনই প্রাধান্য পাবে; অনুমতি ছাড়া এক মাসের বেশি অগ্রিম নেওয়া আইনগত ঝুঁকি।
বাড়ি ভাড়া কত বছর পর কতটা বাড়ানো যায়?
আইনটি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ করে মানসম্মত ভাড়ার মাধ্যমে। বাড়িওয়ালা বা ভাড়াটিয়া যে কেউ ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে তা নির্ধারণের আবেদন করতে পারেন। বিধি অনুযায়ী নির্ণীত বাজারমূল্যের ১৫ শতাংশ হলো বাড়ির বার্ষিক মানসম্মত ভাড়া। নির্ধারিত ভাড়া আবেদনের পরের মাস থেকে প্রযোজ্য হয় এবং প্রতি দুই বছর পর পুনর্নির্ধারণ করা যায়।
- মানসম্মত ভাড়ার বেশি বাড়ানো ভাড়া আদায়যোগ্য নয় (৭ ধারা)।
- প্রকৃত উন্নয়ন বা আসবাব দিলে এবং কিছু কর পরিশোধের কারণে বাড়িওয়ালা ন্যায্য অতিরিক্ত ভাড়া নিতে পারেন (৮ ও ৯ ধারা)।
- অনেকেই মানসম্মত ভাড়া নির্ধারণ করান না; তখন চুক্তির ভাড়াই চলে। তাই লিখিত চুক্তিতে ভাড়া বৃদ্ধির শর্তই দুই পক্ষের মূল সুরক্ষা।
“দুই বছরের আগে ভাড়া বাড়ানো যাবে না” কথাটি প্রায়ই চূড়ান্ত নিয়ম হিসেবে বলা হয়। আসলে আইনে দুই বছরের নিয়মটি নিয়ন্ত্রকের মানসম্মত ভাড়া পুনর্নির্ধারণ সংক্রান্ত; ২০২৬ সালের সিটি করপোরেশনের নির্দেশিকা একে নির্দেশনা হিসেবে বলেছে। বাড়িওয়ালা হঠাৎ বড় অঙ্কে ভাড়া বাড়াতে চাইলে লিখিতভাবে ভিত্তি জানতে চান এবং নিয়ন্ত্রকের কাছে আবেদনের কথা ভাবুন।
লিখিত চুক্তিতে ভাড়া, বৃদ্ধির শর্ত, নোটিশের মেয়াদ, বিল, রক্ষণাবেক্ষণ ও হস্তান্তরের অবস্থা লিখুন। এক বছরের বেশি মেয়াদি, বছরওয়ারি বা বার্ষিক ভাড়াভিত্তিক লিজ রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক (রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭ ধারা)। স্ট্যাম্প ও স্বাক্ষরের নিয়ম জানতে দেখুন চুক্তিপত্র লেখার নিয়ম।
বাড়িওয়ালা ভাড়া না নিলে: ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে ভাড়া জমা
কিছু বাড়িওয়ালা ইচ্ছা করে ভাড়া নেন না, যাতে পরে ভাড়া বাকির অভিযোগ তোলা যায়। আইনের ১৯ ধারা ভাড়াটিয়াকে এর প্রতিকার দিয়েছে।
- মানি অর্ডারে ভাড়া পাঠান: বাড়িওয়ালা ফেরত দিলে মানি অর্ডার ফেরত আসার ১৫ দিনের মধ্যে ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা দিন।
- কাকে ভাড়া দেবেন তা নিয়ে সন্দেহ: যেমন মালিকের মৃত্যুর পর ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ; ভাড়া প্রদেয় হওয়ার ১৫ দিনের মধ্যে নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা দিন।
- বাড়িওয়ালার খোঁজ নেই: প্রদেয় তারিখের ১৫ দিনের মধ্যে জমা দেওয়া যায়; প্রথম জমার ৭ দিনের মধ্যে নিয়ন্ত্রক বাড়িওয়ালাকে জানান।
প্রতিবার লিখিত আবেদনে বাসার বিবরণ, সময়কাল, কারণ এবং পক্ষদের নাম-ঠিকানা দিতে হয়। প্রতিটি জমার রসিদ রাখুন। ঠিকমতো জমা দিলে তা ভাড়া পরিশোধ হিসেবে গণ্য হয়, ফলে ওই মাসগুলোকে বাড়িওয়ালা বকেয়া বলতে পারেন না। নিয়ন্ত্রকের কাছে তিন বছর অদাবিকৃত থাকলে টাকা সরকারের হয়ে যায়।
ভাড়া নিয়ন্ত্রকের আদেশের বিরুদ্ধে ৩০ দিনের মধ্যে জেলা জজের কাছে আপিল করা যায়।
ভাড়া সম্পর্ক যাচাই
চুক্তি, রসিদ ও নোটিশ দেখে আপনার আইনগত অবস্থান বুঝিয়ে দিই।
নোটিশ বা জবাব
আইনসম্মত উচ্ছেদ নোটিশ, অথবা ভাড়াটিয়ার জবাব ও ভাড়া জমার ব্যবস্থা।
আদালত বা নিয়ন্ত্রক
উচ্ছেদ মামলা, ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে আবেদন, অভিযোগ ও নিষেধাজ্ঞা।
আপস-মীমাংসা
হস্তান্তরের তারিখ, বকেয়া ও অগ্রিম নিয়ে সমঝোতা, দীর্ঘ মামলা এড়াতে।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ আইন কী?
বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১, সঙ্গে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২। অনুমোদনযোগ্য ভাড়া দেওয়া ও শর্ত মানা ভাড়াটিয়াকে কেবল ১৮ ধারার কারণে, যেমন ভাড়া বাকি, অনুমতিহীন সাবলেট, উৎপাত বা বাড়িওয়ালার প্রকৃত প্রয়োজনে, আদালতের ডিক্রিতে উচ্ছেদ করা যায়।
ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ নোটিশ কত দিনের দিতে হয়?
চুক্তিতে নোটিশের মেয়াদ থাকলে সেটাই। না থাকলে মাসিক ভাড়ার ক্ষেত্রে সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারায় ভাড়ার মাস শেষ হওয়ার সঙ্গে মিলিয়ে ১৫ দিনের লিখিত নোটিশ। শুধু নোটিশে উচ্ছেদ হয় না; ভাড়াটিয়া না ছাড়লে আদালতের ডিক্রি লাগে।
ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ মামলা কোথায় করতে হয়?
উচ্ছেদ মামলা দেওয়ানি আদালতে হয়, মূল্যমান অনুযায়ী সাধারণত সিভিল জজ বা সিনিয়র সিভিল জজ আদালতে। অগ্রিম, রসিদ, মানসম্মত ভাড়া ইত্যাদি বিষয়ে অভিযোগ সংশ্লিষ্ট এলাকার ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে।
দোকান ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ আইন কি আলাদা?
না। আইনটি আবাসিক ও অনাবাসিক দুই ধরনের বাড়িতে প্রযোজ্য, তাই দোকান ও অফিসও এর আওতায়। একই কারণ ও পদ্ধতি চলে, তবে বাণিজ্যিক চুক্তিতে প্রায়ই নিজস্ব নোটিশ ও শর্ত থাকে, যা আদালত বিবেচনা করে।
বাড়িওয়ালা কত মাসের অগ্রিম নিতে পারেন?
আইনের ১০ ধারায় ভাড়া নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ছাড়া এক মাসের ভাড়ার বেশি নয়। ভাড়ার অতিরিক্ত প্রিমিয়াম, সালামি বা জামানতও নিষিদ্ধ। সিটি করপোরেশনের নির্দেশিকায় বেশি মাসের কথা থাকলেও তা আইনকে ছাপিয়ে যায় না।
বাড়ি ভাড়া কত বছর পর বাড়ানো যায়?
ভাড়া নিয়ন্ত্রকের নির্ধারিত মানসম্মত ভাড়া প্রতি দুই বছর পর পুনর্নির্ধারণ করা যায়, আর মানসম্মত ভাড়ার বেশি আদায়যোগ্য নয়। মানসম্মত ভাড়া নির্ধারিত না থাকলে লিখিত চুক্তিই চলে। ভাড়া বৃদ্ধির দাবি লিখিতভাবে নিন এবং চুক্তির শর্ত মিলিয়ে দেখুন।
বাড়ি ভাড়ার চুক্তিপত্র কত টাকার স্ট্যাম্পে করতে হয়?
বাস্তবে এক বছর পর্যন্ত চুক্তিতে সাধারণত ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প ব্যবহার হয়। আইনগত স্ট্যাম্প শুল্ক নির্ভর করে মেয়াদ ও ভাড়ার ওপর। এক বছরের বেশি মেয়াদি বা বার্ষিক ভাড়াভিত্তিক লিজ রেজিস্ট্রিও করতে হয়।
বাড়িওয়ালা ভাড়া না নিলে ভাড়াটিয়া কী করবেন?
ডাকযোগে মানি অর্ডারে ভাড়া পাঠান। ফেরত এলে ১৯ ধারায় ১৫ দিনের মধ্যে ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা দিন। ঠিকমতো জমা দিলে তা ভাড়া পরিশোধ হিসেবে গণ্য হয়, ফলে বাড়িওয়ালা ওই মাসগুলোকে বকেয়া দাবি করতে পারেন না।
জমি ও সম্পত্তি বিষয়ে আরও পড়ুন
নিরাপদে জমি কেনা, নামজারি ও বেদখল জমি উদ্ধার।
বাড়িওয়ালা বা ভাড়াটিয়া, বিরোধে আছেন?
ঘটনা জানান; আইনসম্মত পথ ও দ্রুততম সমাধান আমরা বুঝিয়ে দেব। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।
মন্তব্য
এখনো কোনো মন্তব্য নেই। প্রথম প্রশ্ন বা মতামত আপনিই লিখুন।