জমি বন্ধক (রেহেন) চুক্তিনামা: লেখার নিয়ম ও ঝুঁকি
টাকার দরকারে অনেক পরিবার প্রতিবেশী বা আত্মীয়ের কাছে জমি বন্ধক বা রেহেন রাখেন, প্রায়ই শুধু স্ট্যাম্পে লিখে। কিন্তু বন্ধকের আইন কড়া, আর অনানুষ্ঠানিক চুক্তিতে পরে কোনো পক্ষেরই হাতে কিছু থাকে না। এই গাইডে বন্ধকের প্রকারভেদ, রেজিস্ট্রির নিয়ম, কৃষি জমিতে ৭ বছরের সীমা এবং জমি ফেরত পাওয়ার উপায় ব্যাখ্যা করা হলো।
- ১০০ টাকা বা তার বেশি ঋণের বন্ধক রেজিস্ট্রি দলিলে করতে হয়। শুধু স্ট্যাম্পে রেহেন বৈধ বন্ধক নয়।
- কৃষি জমিতে খাইখালাসির সর্বোচ্চ মেয়াদ ৭ বছর, এরপর ঋণমুক্ত অবস্থায় জমি ফেরত দিতে হয়।
- "শুধু জামানত হিসেবে" সাফ কবলা দিলে আইনের চোখে সেটি বিক্রি। জমি ফেরত পাওয়া খুব কঠিন হতে পারে।
- ঋণ শোধ হলে কাগজ ফেরত নিন এবং রেজিস্ট্রি করা দায়মুক্তি দলিল নিন।
এই গাইডে: আইনে জমি বন্ধক কত প্রকার? · স্ট্যাম্পে রেহেন বা বন্ধক কি বৈধ? · কৃষি জমিতে খাইখালাসি: ৭ বছরের নিয়ম · জমি বন্ধক নামা লেখার নিয়ম: দলিলে যা থাকা দরকার · বন্ধকী জমি ছাড়ানো ও দায়মুক্তি দলিল · জামানত হিসেবে সাফ কবলা দেওয়ার বিপদ
সংক্ষেপে উত্তর
জমি ব্যক্তিগতভাবে বন্ধক রাখা যায়, তবে ঋণ ১০০ টাকা বা তার বেশি হলে শুধু রেজিস্ট্রি করা বন্ধক দলিলে (সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৯ ধারা)। শুধু স্ট্যাম্পে লেখা রেহেনে বন্ধক তৈরি হয় না। এটি ঋণ প্রমাণে কাজে লাগতে পারে, কিন্তু জমির ওপর পাওনাদারকে নিরাপদ কোনো অধিকার দেয় না। কৃষি জমির ক্ষেত্রে বৈধ খাইখালাসি কেবল রেজিস্ট্রি করা এবং সর্বোচ্চ ৭ বছরের। মেয়াদ শেষে ফসল থেকেই ঋণ শোধ হয়েছে ধরা হয় এবং জমি ফেরত দিতে হয় (প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৫ ধারা)। জামানত হিসেবে কখনো সাফ কবলা দলিলে সই করবেন না।
আইনে জমি বন্ধক কত প্রকার?
বন্ধক হলো ঋণের নিরাপত্তা হিসেবে জমির ওপর একটি স্বার্থ হস্তান্তর। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৮ ধারায় প্রধান প্রকারগুলো বলা আছে। প্রচলিত ভাষায় এগুলো মোটামুটি এ রকম:
| প্রকার | কী হয় |
|---|---|
| সাধারণ বন্ধক | মালিক দখলে থাকেন এবং টাকা ফেরতের অঙ্গীকার করেন। শোধ না হলে পাওনাদার আদালতের মাধ্যমে জমি বিক্রি চাইতে পারেন। |
| খাইখালাসি বা ভোগদখলি বন্ধক | পাওনাদার জমির দখল নিয়ে সুদের বদলে বা ঋণ শোধে ফসল বা ভাড়া ভোগ করেন। |
| শর্তযুক্ত বিক্রয়ের মাধ্যমে বন্ধক (কটকবালা) | এমন বিক্রি, যা টাকা ফেরত দিলে বাতিল হয়ে যায়। |
| ইংলিশ বন্ধক | জমি পুরোপুরি হস্তান্তর হয়, টাকা শোধ হলে আবার ফিরিয়ে দিতে হয়। |
| দলিল জমা রেখে বন্ধক | মালিক মূল দলিল জামানত হিসেবে জমা রাখেন। মূলত ব্যাংক এটি ব্যবহার করে। |
ব্যাংক ঋণ আলাদা। ব্যাংক রেজিস্ট্রি করা বন্ধক দলিল নেয়, প্রায়ই সঙ্গে বিক্রির ক্ষমতাসহ অপ্রত্যাহারযোগ্য আমমোক্তারনামা। ২০০৪ সাল থেকে ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে দলিল জমা রেখে বন্ধকও রেজিস্ট্রি করতে হয়। ঋণ শোধ না হলে অর্থ ঋণ আদালত আইন, ২০০৩ অনুযায়ী ব্যাংক নোটিশ দিয়ে সম্পত্তি বিক্রি করতে পারে, অথবা অর্থ ঋণ আদালতে মামলা করতে পারে। এই গাইড মূলত ব্যক্তিগত রেহেন নিয়ে।
স্ট্যাম্পে রেহেন বা বন্ধক কি বৈধ?
বন্ধক হিসেবে সাধারণত নয়। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৯ ধারা বলছে, মূল ঋণ ১০০ টাকা বা তার বেশি হলে বন্ধক করা যায় কেবল মালিকের সই ও দুজন সাক্ষীর সত্যায়নসহ রেজিস্ট্রি করা দলিলে। রেজিস্ট্রেশন আইনেও এমন দলিলের রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক। রেজিস্ট্রি না হলে জমির ওপর তার কোনো প্রভাব পড়ে না।
কৃষি (রায়তি) জমির নিয়ম আরও কড়া। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৫ ধারা অনুযায়ী রেজিস্ট্রি না করা ভোগদখলি বন্ধক বাতিল।
বাস্তবে এর অর্থ:
- পাওনাদারের জন্য: স্ট্যাম্পের রেহেন কোনো কার্যকর জামানত দেয় না। মালিক জমি বিক্রি করলে, বা মারা গেলে ওয়ারিশরা অস্বীকার করলে, সাধারণত শুধু টাকার জন্য মামলা করা যায়। কাগজটি ঋণ দেওয়ার প্রমাণ হিসেবে কাজে লাগতে পারে।
- মালিকের জন্য: দখলে থাকা পাওনাদার জমি ছাড়তে না চাইতে পারেন, দাবি করতে পারেন জমি কিনে নিয়েছেন, বা বছরের পর বছর রেখে দিতে পারেন। রেকর্ডে নির্ভরযোগ্য কিছু না থাকায় কী চুক্তি হয়েছিল তা নিয়ে বিরোধ খুব সাধারণ।
- পরের ক্রেতার জন্য: অনানুষ্ঠানিক রেহেন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের তল্লাশিতে ধরা পড়ে না। ফলে যে জমি কিনছেন, সেখানে অন্য কেউ চাষ করছেন এমন হতে পারে।
বন্ধক করতে চাইলে সঠিক দলিল করে রেজিস্ট্রি করুন। স্ট্যাম্পের অন্য ব্যবহার নিয়ে দেখুন চুক্তিপত্র লেখার নিয়ম।
কৃষি জমিতে খাইখালাসি: ৭ বছরের নিয়ম
রায়তি (কৃষি) জমির ক্ষেত্রে প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৫ ধারা মাত্র এক ধরনের ভোগদখলি বন্ধক অনুমোদন করে: পূর্ণ ভোগদখলি বন্ধক বা খাইখালাসি। নিয়মগুলো হলো:
- দলিলে যা-ই লেখা থাকুক, মেয়াদ ৭ বছরের বেশি হতে পারবে না।
- মেয়াদের মধ্যে পাওনাদার ফসল ভোগ করেন, আর সেই আয় দিয়েই ঋণ ও সুদ দুটোই শোধ হয়েছে ধরা হয়। মেয়াদ শেষে দেনা আর থাকে না, বাড়তি টাকা ছাড়াই জমি মালিককে ফেরত দিতে হয়।
- মালিক চাইলে বাকি বছরগুলোর অনুপাতে টাকা দিয়ে আগেই জমি ছাড়িয়ে নিতে পারেন। যেমন ৭ বছরের মেয়াদের ৪ বছর পার হলে মোটামুটি ৩/৭ অংশ টাকা দিতে হবে।
- দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে। এসব নিয়ম না মানলে বন্ধক বাতিল।
৯৫ক ধারা একটি প্রচলিত ফাঁক বন্ধ করেছে। জমি ফেরত বিক্রির চুক্তিসহ সাফ “বিক্রি” করা হলে, অথবা টাকার বদলে নির্দিষ্ট মেয়াদে দখল দেওয়া হলে, দলিলে যা-ই বলা থাকুক, আইন সেটিকে সর্বোচ্চ ৭ বছরের পূর্ণ ভোগদখলি বন্ধক হিসেবে গণ্য করে।
মেয়াদ শেষেও পাওনাদার জমি ফেরত না দিলে ৯৫(৪) ধারায় আইনে উল্লিখিত কর্মকর্তার কাছে আবেদন করা যায়। তিনি দখল ফেরতের আদেশ দিতে এবং প্রয়োজনে উচ্ছেদ করতে পারেন। এখন কোন স্থানীয় দপ্তর এই আবেদন শোনে তা এলাকাভেদে আলাদা, তাই পরামর্শ নিন। বিকল্প হলো দখল পুনরুদ্ধারের দেওয়ানি মামলা।
জমি বন্ধক নামা লেখার নিয়ম: দলিলে যা থাকা দরকার
আপনি মালিক হোন বা পাওনাদার, লিখিত ও রেজিস্ট্রি করা দলিল দুই পক্ষকেই রক্ষা করে। দলিলে থাকা উচিত:
- দুই পক্ষের পূর্ণ নাম, পিতার নাম, ঠিকানা ও এনআইডি নম্বর;
- জমির বিবরণ: মৌজা, জেএল নম্বর, খতিয়ান ও দাগ নম্বর, পরিমাণ ও চৌহদ্দি, সর্বশেষ রেকর্ড ও নামজারির সঙ্গে মিলিয়ে;
- মালিক কীভাবে জমি পেয়েছেন (দলিল নম্বর ও তারিখ, অথবা উত্তরাধিকার);
- ঋণের পরিমাণ, কীভাবে টাকা দেওয়া হলো, এবং বন্ধকের প্রকার;
- মেয়াদ (কৃষি জমির খাইখালাসিতে সর্বোচ্চ ৭ বছর), কে দখলে থাকবেন, মেয়াদে খাজনা কে দেবেন;
- সুদ থাকলে তার হার, পরিশোধ ও আগাম ছাড়ানোর নিয়ম;
- জমি আগে থেকে বন্ধক, বিক্রি বা মামলাধীন নয়, এই মর্মে অঙ্গীকার;
- পরিশোধের পর কী হবে: দখল ও কাগজ ফেরত এবং দায়মুক্তি দলিল।
বন্ধক দলিলে স্ট্যাম্প শুল্ক ও রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হয়। দুটোই হিসাব হয় জামানতকৃত টাকার ওপর, আর দখলসহ ও দখল ছাড়া বন্ধকে হার আলাদা। চলতি অঙ্ক সাব-রেজিস্ট্রি অফিস হিসাব করে দেবে। টাকা দেওয়ার আগে পাওনাদারের উচিত ক্রেতার মতোই মালিকানা যাচাই করা। দেখুন জমি কেনার আগে করণীয়।
বন্ধকী জমি ছাড়ানো ও দায়মুক্তি দলিল
সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৬০ ধারা মালিকের জমি ছাড়ানোর অধিকার রক্ষা করে। ঋণ পরিশোধযোগ্য হলে মালিক টাকা দিয়ে বা দিতে চেয়ে পাওনাদারকে বাধ্য করতে পারেন:
- বন্ধক দলিল ও সব মালিকানার কাগজ ফেরত দিতে;
- পাওনাদার দখলে থাকলে দখল ফিরিয়ে দিতে;
- জমি ফেরত হস্তান্তর করতে, অথবা বন্ধক শেষ হয়েছে মর্মে লিখিত স্বীকৃতি দিতে। বন্ধক রেজিস্ট্রি করা হয়ে থাকলে এই দায়মুক্তিও রেজিস্ট্রি করতে হবে।
টাকা দিন ব্যাংকের মাধ্যমে, অথবা সাক্ষীসহ সই করা রসিদে। প্রমাণ ছাড়া নগদে কখনো নয়। পাওনাদার টাকা নিতে না চাইলে টাকা দেওয়ার প্রস্তাব জানিয়ে লিখিত আইনি নোটিশ দিন। আইন অনুযায়ী তখন টাকা আদালতে জমাও দেওয়া যায়।
দায়মুক্তির কাজ ফেলে রাখবেন না। মুক্ত না করা রেজিস্ট্রি বন্ধক সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের প্রতিটি তল্লাশিতে দেখা যায় এবং পরে বিক্রি বা ব্যাংক ঋণ আটকে দেবে। পাওনাদার মারা গেলে তাঁর ওয়ারিশদের দায়মুক্তিতে সই করতে হবে। জমি ছাড়ানোর মামলার জন্য আইন দীর্ঘ সময় দেয়, কিন্তু প্রমাণ দুর্বল হয়ে যায়, তাই দ্রুত ব্যবস্থা নিন।
জামানত হিসেবে সাফ কবলা দেওয়ার বিপদ
একটি প্রচলিত ব্যবস্থা এ রকম: ঋণগ্রহীতা পাওনাদারের নামে সাফ কবলা দলিল সই করে রেজিস্ট্রি করে দেন, আর পাওনাদার মুখে কথা দেন টাকা শোধ হলে জমি ফেরত দেবেন। আইনের চোখে রেজিস্ট্রি করা বিক্রয় দলিল মালিকানা হস্তান্তর করে। এরপর পাওনাদার নামজারি করতে, জমি অন্যের কাছে বিক্রি করতে বা ব্যাংকে বন্ধক রাখতে পারেন।
- কৃষি জমির ক্ষেত্রে প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৫ক ধারা ফেরত বিক্রির চুক্তিসহ বিক্রিকে ৭ বছরের ভোগদখলি বন্ধক হিসেবে গণ্য করতে পারে। কিন্তু সেই চুক্তি ঋণগ্রহীতাকেই প্রমাণ করতে হবে।
- প্রতিশ্রুতি শুধু মুখে হলে প্রমাণ করা খুব কঠিন। লিখিত দলিলের বিপরীতে মৌখিক সাক্ষ্য সাক্ষ্য আইনে সীমিত। সাধারণত বিক্রিটি লোক দেখানো ছিল দাবি করে দেওয়ানি মামলা করতে হয়, যা দীর্ঘ ও অনিশ্চিত।
- পাওনাদার ইতিমধ্যে তৃতীয় কারও কাছে বিক্রি করে দিলে জমি উদ্ধার আরও কঠিন।
জমির বিপরীতে টাকা নিতে হলে সঠিক, রেজিস্ট্রি করা বন্ধক দলিল করুন। জামানত হিসেবে সাফ কবলা ইতিমধ্যে দিয়ে থাকলে পাওনাদার নামজারি বা বিক্রি করার আগেই দ্রুত আইনি পরামর্শ নিন। টাকা দেওয়া ও চুক্তির প্রতিটি প্রমাণ সংরক্ষণ করুন।
মালিকানা যাচাই
পাওনাদার দলিল, খতিয়ান, নামজারি ও আগের কোনো বন্ধক আছে কি না দেখবেন।
দলিল তৈরি
টাকা, বন্ধকের প্রকার, মেয়াদ (খাইখালাসিতে সর্বোচ্চ ৭ বছর) ও ফেরতের শর্ত লিখুন।
রেজিস্ট্রি
স্ট্যাম্প শুল্ক ও ফি দিয়ে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি করুন।
শোধের পর দায়মুক্তি
কাগজ ও দখল ফেরত নিন, দায়মুক্তি দলিল রেজিস্ট্রি করুন।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
জমি বন্ধক নামা লেখার নিয়ম কী?
বন্ধক দলিলে দুই পক্ষের পরিচয়, রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে জমির বিবরণ, টাকার পরিমাণ, বন্ধকের প্রকার, মেয়াদ, দখল, সুদ এবং জমি ফেরতের শর্ত লিখুন। ঋণ ১০০ টাকা বা তার বেশি হলে বৈধ বন্ধকের জন্য সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রি করতে হবে।
জমি বন্ধক রাখার স্ট্যাম্প কি বৈধ?
বন্ধক হিসেবে নয়। ১০০ টাকা বা তার বেশি ঋণের বন্ধক রেজিস্ট্রি দলিলে করতে হয়, আর কৃষি জমির রেজিস্ট্রি না করা ভোগদখলি বন্ধক প্রজাস্বত্ব আইনে বাতিল। তবে টাকা আদায়ের মামলায় স্ট্যাম্পটি ঋণের প্রমাণ হিসেবে কাজে লাগতে পারে।
রেহেন দলিল কী?
রেহেন বা রেহান হলো জমি বন্ধকের প্রচলিত নাম, প্রায়ই এমন বন্ধক যেখানে টাকা শোধ না হওয়া পর্যন্ত পাওনাদার জমি ভোগ করেন। সঠিক রেহেন দলিল মানে রেজিস্ট্রি করা বন্ধক দলিল। স্ট্যাম্পে অনানুষ্ঠানিক রেহেন কোনো পক্ষকেই নিরাপদ অধিকার দেয় না।
খাইখালাসি কত বছরের জন্য রাখা যায়?
সর্বোচ্চ ৭ বছর। প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৫ ধারা অনুযায়ী মেয়াদের ফসল দিয়েই ঋণ ও সুদ শোধ হয়েছে ধরা হয়, তারপর বাড়তি টাকা ছাড়াই জমি মালিককে ফেরত দিতে হয়। মালিক অনুপাতে টাকা দিয়ে আগেও ছাড়াতে পারেন।
৭ বছর পরও বন্ধকী জমি ফেরত না দিলে করণীয় কী?
প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৫(৪) ধারায় আইনে উল্লিখিত কর্মকর্তার কাছে দখল ফেরতের আদেশ চেয়ে আবেদন করা যায়, যা উচ্ছেদের মাধ্যমে কার্যকর করা যায়। অন্য পথ দখল পুনরুদ্ধারের দেওয়ানি মামলা। দলিল ও শুরুর তারিখের প্রমাণ রাখুন।
জমি বন্ধক রেখে লোন দেয় কোন ব্যাংক?
বেশিরভাগ তফসিলি ব্যাংক ও অনেক আর্থিক প্রতিষ্ঠান জমি বা ফ্ল্যাট বন্ধক রেখে ঋণ দেয়। তারা মালিকানা যাচাই করে, রেজিস্ট্রি বন্ধক ও প্রায়ই আমমোক্তারনামা নেয়। ঋণ শোধ না হলে অর্থ ঋণ আদালত আইনে সম্পত্তি বিক্রি করতে পারে। সই করার আগে শর্ত মিলিয়ে নিন।
জমি বন্ধক রাখা কি সুদ বা হারাম?
এটি ধর্মীয় প্রশ্ন, আর আলেমদের মধ্যে মতভেদ আছে, বিশেষ করে বন্ধকী জমির ফসল পাওনাদার ভোগ করা নিয়ে। একজন যোগ্য আলেমের পরামর্শ নিন। আইনের দিক থেকে ৭ বছরের খাইখালাসিতে ফসলকেই ঋণ পরিশোধ হিসেবে ধরা হয়।
বন্ধকী জমি কীভাবে ফেরত পাব?
প্রমাণসহ পাওনা টাকা দিন বা দিতে চান, তারপর কাগজ, দখল ও দায়মুক্তি দলিল চান, বন্ধক রেজিস্ট্রি হয়ে থাকলে দায়মুক্তিও রেজিস্ট্রি করে। পাওনাদার অস্বীকার করলে আইনি নোটিশ দিন এবং জমি ছাড়ানোর মামলা, বা কৃষি জমির ক্ষেত্রে ৯৫ ধারার প্রতিকার নিন।
জমি ও সম্পত্তি বিষয়ে আরও পড়ুন
নিরাপদে জমি কেনা, নামজারি ও বেদখল জমি উদ্ধার।
জমি রেহেন দিচ্ছেন বা নিচ্ছেন?
দুই পক্ষকেই রক্ষা করে এমন বন্ধক দলিল আমরা তৈরি ও রেজিস্ট্রি করি, জমি ফেরত না দিলে ব্যবস্থা নিই। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।
মন্তব্য
এখনো কোনো মন্তব্য নেই। প্রথম প্রশ্ন বা মতামত আপনিই লিখুন।