বায়না দলিল: নিয়ম, মেয়াদ ও মেয়াদ শেষ হলে করণীয়

এই গাইডে: বায়না দলিল কি, এবং এতে কি মালিকানা পাওয়া যায়? · বায়না দলিল রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম: ৬০ দিনের সময়সীমা · বায়না দলিলের মেয়াদ কতদিন? · বায়না দলিল লেখার নিয়ম: কী থাকবে ও কত খরচ · বিক্রেতা সাফকবলা রেজিস্ট্রি না দিলে করণীয় · ক্রেতা টাকা না দিলে, টাকা ফেরত ও বায়না দলিল বাতিল করার উপায়

সংক্ষেপে উত্তর

বায়না দলিল হলো লিখিত চুক্তি, যাতে বিক্রেতা সাধারণত অগ্রিম নিয়ে নির্দিষ্ট দামে জমি বিক্রির প্রতিশ্রুতি দেন। এতে মালিকানা হস্তান্তর হয় না; তা হয় শুধু রেজিস্টার্ড সাফকবলা দলিলে। ১ জানুয়ারি ২০২৬ থেকে বায়না সইয়ের ৬০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হয় (আগে ছিল ৩০ দিন)। বায়নায় সাফকবলা সম্পাদনের তারিখ লেখা উচিত; না লিখলে আইনে ৬ মাস ধরা হয়। বিক্রেতা অস্বীকার করলে ক্রেতা চুক্তি প্রবলের মামলা করতে পারেন, তবে কেবল রেজিস্টার্ড বায়নার ভিত্তিতে, বাকি টাকা আদালতে জমা দিয়ে, আর সাধারণত ১ বছরের মধ্যে।

বায়না দলিল কি, এবং এতে কি মালিকানা পাওয়া যায়?

বায়না দলিল (বায়নানামা বা বায়নাপত্র) হলো বিক্রয় চুক্তি। বিক্রেতা বিক্রি করতে, ক্রেতা কিনতে রাজি হন, আর দাম, অগ্রিম ও সাফকবলা দলিলের তারিখ ঠিক করেন।

এতে ক্রেতা মালিক হন না। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২-এর ৫৪ ধারা বলে, বিক্রয় চুক্তি নিজে জমিতে কোনো স্বার্থ তৈরি করে না। মালিকানা যায় কেবল রেজিস্টার্ড সাফকবলা দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে। ততক্ষণ:

• আইনের চোখে বিক্রেতাই মালিক;
• বায়নার ভিত্তিতে ক্রেতা নামজারি করতে পারেন না;
• “বায়না সূত্রে মালিক” সাইনবোর্ডের কোনো আইনি মূল্য নেই; এবং
• ক্রেতার সুরক্ষা হলো আদালতে প্রতিশ্রুতি কার্যকর করানোর অধিকার।

তাই অগ্রিম দেওয়ার আগেই জমি যাচাই করুন। দেখুন জমি কেনার আগে করণীয়। যে জমি বিক্রেতা বিক্রি করতে পারেন না, তার বায়নার টাকা ফেরত পাওয়া কঠিন।

বায়না দলিল রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম: ৬০ দিনের সময়সীমা

রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮-এর ১৭ক ধারা অনুযায়ী জমি বা ফ্ল্যাটের বিক্রয় চুক্তি লিখিত হতে হবে, পক্ষগণের সই থাকতে হবে এবং রেজিস্ট্রি করতে হবে। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৪ক ধারাও একই কথা বলে। ১ জানুয়ারি ২০২৬ থেকে কার্যকর সংশোধনে রেজিস্ট্রির জন্য দাখিলের সময় সইয়ের তারিখ থেকে ৬০ দিন। আগে এটি ছিল ৩০ দিন।

রেজিস্ট্রি না করলে কী হয়?

• ক্রেতা চুক্তি প্রবলের ডিক্রি পাবেন না। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১ক ধারায় রেজিস্টার্ড চুক্তি লাগে।
• বিক্রেতা সহজেই অন্যের কাছে বিক্রি করতে পারেন, আর জমির বিক্রি ঠেকানোর মতো আদালতের আদেশ ক্রেতার হাতে থাকে না।
• ক্রেতা হয়তো অগ্রিম টাকা ফেরতের দাবি করতে পারেন, তবে সেটি দুর্বল ও সময়সাপেক্ষ প্রতিকার।

স্ট্যাম্পে লিখে নোটারি করা চুক্তি রেজিস্টার্ড বায়না নয়। নোটারি শুধু সই সত্যায়ন করেন। স্ট্যাম্পের চুক্তি নিয়ে আরও দেখুন চুক্তিপত্র লেখার নিয়ম।

বায়না দলিলের মেয়াদ কতদিন?

আইনে একটি নির্দিষ্ট মেয়াদ বেঁধে দেওয়া নেই। বরং:

• বায়নায় সাফকবলার তারিখ লিখতে হবে। ৫৪ক ধারা অনুযায়ী রেজিস্ট্রির তারিখ থেকে গণনা করে সাফকবলা দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রির সময় উল্লেখ করতে হয়।
• সময় না লিখলে ৬ মাস ধরা হয়।
• মামলার সময় কম। তামাদি আইনের ১১৩ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী চুক্তি প্রবলের মামলা করতে হয় নির্ধারিত তারিখ থেকে ১ বছরের মধ্যে, আর তারিখ না থাকলে অপর পক্ষের অস্বীকৃতি জানার ১ বছরের মধ্যে।

তারিখ পেরোলেই বায়না নিজে নিজে বাতিল হয় না। তবে ১ বছরের তামাদিও পেরিয়ে গেলে আদালতের মাধ্যমে বিক্রি আদায়ের পথ সাধারণত বন্ধ হয়ে যায়।

মেয়াদ বাড়ানো। দুই পক্ষ সময় বাড়াতে রাজি হলে তা লিখিতভাবে, দুজনের সইসহ করুন, আর রেজিস্ট্রির বিষয়ে পরামর্শ নিন। ২০২৬ সালে হাইকোর্ট বিভাগ বিক্রেতার লিখিত সময় চাওয়াকে তামাদির শুরুর তারিখ পিছিয়ে দেওয়া হিসেবে গণ্য করেছেন। মুখে “কয়েক মাস অপেক্ষা করুন” বললে কেউ সুরক্ষিত থাকেন না।

বায়না দলিল লেখার নিয়ম: কী থাকবে ও কত খরচ

1. বিক্রেতা ও ক্রেতার পূর্ণ নাম, বাবা-মায়ের নাম, ঠিকানা ও জাতীয় পরিচয়পত্র নম্বর।
2. জমির সঠিক বিবরণ: জেলা, উপজেলা, মৌজা, জেএল নম্বর, খতিয়ান ও দাগ নম্বর, পরিমাণ ও চৌহদ্দি।
3. বিক্রেতা কীভাবে জমি পেয়েছেন, দলিল ও নামজারির তথ্যসহ।
4. মোট দাম, দেওয়া অগ্রিম ও বাকি টাকা পরিশোধের পদ্ধতি।
5. সাফকবলা দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রির তারিখ।
6. কে কোন কাগজ দেবেন, আর রেজিস্ট্রি খরচ কে বহন করবেন।
7. কোনো পক্ষ ব্যর্থ হলে কী হবে: টাকা ফেরত, বায়নার টাকা বাজেয়াপ্ত, বা মামলার অধিকার।
8. এর মধ্যে বিক্রেতা জমি অন্য কারও কাছে বিক্রি, বন্ধক বা লিজ দেবেন না, এমন অঙ্গীকার।

খরচ। বায়না দলিলে সরকার নির্ধারিত স্ট্যাম্প শুল্ক ও রেজিস্ট্রেশন ফি লাগে, সঙ্গে দলিল লেখকের খরচ। সাফকবলার তুলনায় এটি কম, কিন্তু অর্থ আইন ও সরকারি প্রজ্ঞাপনে হার বদলায়, তাই সইয়ের আগে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বর্তমান অঙ্ক জেনে নিন।

বিক্রেতা সাফকবলা রেজিস্ট্রি না দিলে করণীয়

1. লিগ্যাল নোটিশ পাঠান, নির্দিষ্ট তারিখের মধ্যে সাফকবলা দলিল করে দিতে বলুন, আর পৌঁছানোর প্রমাণ রাখুন।
2. জমি সুরক্ষিত করুন। বিক্রেতা অন্যের কাছে বিক্রির চেষ্টা করলে মামলা করে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা চান। মামলা চলাকালে যিনি কিনবেন, তিনি আদালতের ডিক্রি মানতে বাধ্য।
3. চুক্তি প্রবলের মামলা করুন (সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ধারা ১২), ১ বছরের তামাদির মধ্যে, যাতে আদালত বিক্রেতাকে সাফকবলা সম্পাদন ও রেজিস্ট্রির নির্দেশ দেন।
4. মামলা দায়েরের সময়েই বাকি টাকা আদালতে জমা দিন। ২১ক ধারায় এটি শর্ত। ২০২৫ সালে হাইকোর্ট বিভাগ বলেছেন, আদালত পরে জমার অনুমতি দিতে পারেন না, আর পরে জমা দিলে ত্রুটি সারে না।
5. ডিক্রির পরও বিক্রেতা অস্বীকার করলে আদালত তাঁর পক্ষে দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি করে দিতে পারেন।

চুক্তি প্রবল আর সম্ভব না হলে, যেমন বায়না কখনো রেজিস্ট্রি হয়নি, তখন অগ্রিম টাকা ফেরত ও ক্ষতিপূরণের মামলার বিষয়ে আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

ক্রেতা টাকা না দিলে, টাকা ফেরত ও বায়না দলিল বাতিল করার উপায়

ক্রেতা বাকি টাকা না দিলে। বিক্রেতা চূড়ান্ত তারিখ দিয়ে লিখিত নোটিশ দিন। বায়নায় ক্রেতার ব্যর্থতায় বায়নার টাকা বাজেয়াপ্তের শর্ত থাকলে যুক্তিসঙ্গত বায়না সাধারণত রাখা যায়। কিন্তু বড় অঙ্কের অগ্রিম, যা আসলে দামের অংশ, তা আলাদাভাবে দেখা হয়, আর বিক্রেতাকে তার বেশিরভাগ ফেরত দিতে হতে পারে। আদালত কেবল যুক্তিসঙ্গত ক্ষতিপূরণ দেন, শাস্তি নয়।

আপোষে টাকা ফেরত। দুই পক্ষ চুক্তি শেষ করতে রাজি হলে আর অগ্রিম ফেরত দিলে শুধু হাতে লেখা রসিদে থামবেন না। টাকা ফেরতের লিখিত স্বীকৃতি সই ও সাক্ষীসহ নিন, আর বায়না বাতিলের দলিল রেজিস্ট্রি করুন। রেকর্ডে থেকে যাওয়া রেজিস্টার্ড বায়না দিয়ে পরে মামলা হতে পারে, তখন টাকা ফেরতের প্রমাণ আপনাকেই দিতে হবে।

একপক্ষ রাজি না হলে। অন্য পক্ষ বাতিলে রাজি না হলে সাধারণত আদালতের ডিক্রি লাগে, অথবা কোনো মামলা হলে তামাদি ও অপর পক্ষের ব্যর্থতা দেখিয়ে জবাব দিতে হয়।

যে পক্ষেই থাকুন, প্রতিটি লেনদেন ব্যাংকের মাধ্যমে বা সই করা রসিদে করুন। বেশিরভাগ বায়না বিরোধ টাকা দেওয়ার প্রমাণেই নিষ্পত্তি হয়।