বিডিএস ডিজিটাল জরিপ: জমির মালিকদের করণীয়
সরকার বাংলাদেশ ডিজিটাল জরিপের (বিডিএস) মাধ্যমে নতুন করে জমি জরিপ করছে। এই নতুন রেকর্ডই বহু বছর ভূমি অফিস, ব্যাংক ও আদালতের কাছে খতিয়ান হিসেবে গণ্য হবে। এতে আপনার নাম, অংশ বা সীমানা ভুল থাকলে পরে ঠিক করতে মামলা লাগবে। আপনার মৌজায় জরিপ চলাকালে কী করবেন, তা এখানে দেওয়া হলো।
- বিডিএস হলো ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের (ডিএলআরএস) নতুন ডিজিটাল জরিপ
- জরিপ দল আপনার জমিতে এলে কাগজপত্র নিয়ে উপস্থিত থাকুন
- খসড়া খতিয়ান ও নকশা মিলিয়ে দেখুন; সময়মতো আপত্তি (বিধি ৩০) ও আপিল (বিধি ৩১) করুন
- রেকর্ড চূড়ান্ত হয়ে গেলে একমাত্র পথ ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলা
এই গাইডে: বিডিএস জরিপ কী, কোথায় চলছে? · জরিপের ধাপ ও প্রতিটি ধাপে করণীয় · জরিপের সময় যেসব কাগজ প্রস্তুত রাখবেন · খসড়া খতিয়ানে ভুল হলে আপত্তি ও আপিলের নিয়ম · জরিপ মিস করলে বা রেকর্ড চূড়ান্ত হয়ে গেলে কী করবেন
সংক্ষেপে উত্তর
বিডিএস (বাংলাদেশ ডিজিটাল জরিপ) হলো সরকারের নতুন ভূমি জরিপ, যা ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীন ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর পরিচালনা করছে। স্যাটেলাইট ছবি, ড্রোন ও গ্রাউন্ড কন্ট্রোল পয়েন্ট দিয়ে জমির নকশা করে প্রতিটি জোতের নতুন খতিয়ান তৈরি হয়। জরিপ দল এলে মালিকদের উপস্থিত থেকে দলিল, নামজারির কাগজ ও খাজনার দাখিলা দেখানো উচিত, আর খসড়া খতিয়ান ও নকশা প্রকাশ হলে মিলিয়ে দেখা উচিত। জরিপ চলাকালে অল্প খরচে ভুলের বিরুদ্ধে আপত্তি ও আপিল করা যায়। চূড়ান্ত প্রকাশনার পর একমাত্র প্রতিকার ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলা, যাতে সময় লাগে অনেক বেশি।
বিডিএস জরিপ কী, কোথায় চলছে?
বাংলাদেশ ডিজিটাল জরিপ একটি ক্যাডাস্ট্রাল জরিপ: মৌজার প্রতিটি দাগের নকশা করে কে তা ধারণ করেন তা রেকর্ড করা হয়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীন ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর (ডিএলআরএস) দক্ষিণ কোরিয়ার সহায়তায় একটি ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থাপনা প্রকল্পের মাধ্যমে এটি করছে। হাতে নকশা আঁকার বদলে স্যাটেলাইট ছবি, ড্রোন ও স্থায়ী গ্রাউন্ড কন্ট্রোল স্টেশন দিয়ে জিও-রেফারেন্সড ডিজিটাল নকশা তৈরি হয়, যা অনলাইন নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবস্থার সঙ্গে যুক্ত করার কথা।
পটুয়াখালীতে পরীক্ষামূলক কাজের পর ২০২৩ সালের আগস্টে চট্টগ্রাম থেকে বিডিএসের আনুষ্ঠানিক যাত্রা শুরু হয়। প্রথম ধাপে চট্টগ্রাম, নারায়ণগঞ্জ ও রাজশাহীর সিটি এলাকা, ধামরাই ও কুষ্টিয়া সদর উপজেলা এবং মানিকগঞ্জ পৌরসভার কয়েকশো মৌজা ছিল। ২০২৫ সালে নারায়ণগঞ্জের রূপগঞ্জ ও আড়াইহাজারসহ আরও মৌজায় কাজের ঘোষণা আসে, সারা দেশে বিস্তারের পরিকল্পনাও আছে।
প্রকল্প এগোনোর সঙ্গে এলাকা বদলায়, তাই গুজবে কান দেবেন না। আপনার মৌজা বিডিএসের আওতায় কি না উপজেলা সেটেলমেন্ট অফিস বা স্থানীয় ভূমি অফিসে জেনে নিন, আর সরকারি নোটিশ, মাইকিং ও ক্যাম্পের ঘোষণা খেয়াল রাখুন। যেসব মৌজায় এখনো বিডিএস শুরু হয়নি, সেখানে বিদ্যমান আরএস, বিএস বা সিটি জরিপের রেকর্ডই সর্বশেষ রেকর্ড।
জরিপের ধাপ ও প্রতিটি ধাপে করণীয়
বিডিএসও রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০-এর ১৪৪ ধারা ও প্রজাস্বত্ব বিধিমালা ১৯৫৫ অনুযায়ী জরিপ। ডিজিটাল প্রযুক্তি নকশা আঁকার পদ্ধতি বদলায়, আপনার অধিকার নয়। নিচের ধাপগুলো প্রচলিত; বিডিএস মৌজায় কিছু ধাপ একত্রে বা ভিন্ন নামে হতে পারে, তাই নিজের এলাকার নোটিশ অনুসরণ করুন।
| ধাপ | কী হয় | আপনার করণীয় |
|---|---|---|
| নোটিশ ও ক্যাম্প | জরিপের ঘোষণা; মাঠ ক্যাম্প খোলে | তারিখ লিখে রাখুন; কাগজ জোগাড় করুন |
| নকশা (ট্রাভার্স, কিস্তোয়ার) | সীমানা ও প্লটের নকশা, এখন ছবি ও ড্রোনের সাহায্যে | মাঠে নিজের সীমানা দেখান; প্রতিবেশীর সঙ্গে বিরোধ আগেই মেটান |
| খানাপুরী ও বুঝারত | মালিকের তথ্য লেখা হয়; মাঠ পর্চা দেওয়া হয় | পর্চায় নাম, অংশ, দাগ, পরিমাণ ও শ্রেণি মিলিয়ে দেখুন |
| তসদিক (বিধি ২৮) | কর্মকর্তা আপনার কাগজের সঙ্গে এন্ট্রি যাচাই করেন | মূল কাগজ ও কপি নিয়ে হাজির থাকুন |
| খসড়া প্রকাশনা | খসড়া খতিয়ান ও নকশা দেখার জন্য খোলা, সাধারণত ৩০ দিন | নিজের খতিয়ান ও নকশা দেখুন |
| আপত্তি (বিধি ৩০) ও আপিল (বিধি ৩১) | লিখিত আপত্তির শুনানি, তারপর আপিল | প্রমাণসহ সময়মতো দাখিল করুন |
| চূড়ান্ত প্রকাশনা | রেকর্ড চূড়ান্ত হিসেবে প্রকাশ | সার্টিফায়েড কপি তুলুন; নামজারি সম্পন্ন করুন |
জরিপের সময় যেসব কাগজ প্রস্তুত রাখবেন
- জমির রেজিস্টার্ড দলিল ও আগের বায়া দলিল
- আগের খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি: সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস, আর মৌজা নকশার শিট
- নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর
- হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা
- ওয়ারিশি জমিতে ওয়ারিশ সনদ ও মৃত্যু সনদ
- জমি ভাগ হয়ে থাকলে বণ্টননামা দলিল বা আদালতের ডিক্রি
- জমি নিয়ে আদালতের আদেশ, নিষেধাজ্ঞা বা চলমান মামলার কাগজ
- জাতীয় পরিচয়পত্র ও নোটিশ পাওয়ার জন্য ফোন নম্বর
মূল কাগজ নিরাপদে রাখুন, কর্মকর্তাদের সত্যায়িত ফটোকপি দিন। রেকর্ডীয় মালিক মারা গিয়ে থাকলে ওয়ারিশরা নিজেরা ঠিক করুন কে উপস্থিত থাকবেন, আর নিশ্চিত করুন প্রত্যেক ওয়ারিশের নাম রেকর্ডে উঠছে।
বকেয়া খাজনা পরিশোধ করুন। খাজনা বকেয়া থাকলেই জমি খাস হয়ে যায় না, তবে বকেয়া আপনার কাছ থেকে আদায় করা যায়, আর হালনাগাদ দাখিলা জমি আপনার দখলে থাকার ভালো প্রমাণ।
বিদেশে থাকলে বিশ্বস্ত কাউকে লিখিতভাবে ক্ষমতা দিন; দেখুন আমাদের বিদেশ থেকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি গাইড।
খসড়া খতিয়ানে ভুল হলে আপত্তি ও আপিলের নিয়ম
খসড়া খতিয়ান বা নকশায় ভুল থাকলে চূড়ান্ত রেকর্ডের অপেক্ষা করবেন না।
- খসড়া দেখুন প্রকাশনার সময়ে ক্যাম্প বা অফিসে, অথবা অনলাইনে প্রকাশ হলে সেখানে।
- ৩০ বিধিতে লিখিত আপত্তি দিন নির্ধারিত ফরমে, সামান্য কোর্ট ফিসহ। ঠিক কী ভুল (নাম, অংশ, দাগ, পরিমাণ, শ্রেণি বা দখল) এবং সঠিক এন্ট্রি কী হওয়া উচিত তা স্পষ্ট লিখুন।
- প্রমাণ সংযুক্ত করুন: দলিল, আগের খতিয়ান, নামজারির কাগজ, দাখিলা, ওয়ারিশ সনদ।
- শুনানিতে হাজির থাকুন। অন্য সংশ্লিষ্টরা নোটিশ পান এবং বিরোধিতা করতে পারেন।
- ৩১ বিধিতে আপিল করুন আপত্তির সিদ্ধান্ত ভুল হলে। সময় খুব কম, সাধারণত আপত্তির আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে, তাই সঙ্গে সঙ্গে আদেশের সার্টিফায়েড কপি তুলুন।
চূড়ান্ত প্রকাশনার আগে প্রতারণার মাধ্যমে কোনো এন্ট্রি করানো হলে আলাদা আবেদনের সুযোগ থাকতে পারে, তবে আদালত এই পথ সংকীর্ণভাবে দেখেন। ব্যবহারের আগে পরামর্শ নিন।
ঘুষ নয়। সরকারি পাওনা কেবল নির্ধারিত ফি, রসিদের বিনিময়ে। দালাল বা “ভালো রেকর্ড” করে দেওয়ার প্রতিশ্রুতিদাতাকে টাকা দেবেন না। টাকা চাইলে দুর্নীতি দমন কমিশনের হটলাইন ১০৬ বা ভূমি সেবা হেল্পলাইন ১৬১২২-এ জানান। ঘুষ দিয়ে করানো রেকর্ড পরে চ্যালেঞ্জ হতে পারে, আর ঘুষ দেওয়াও অপরাধ।
জরিপ মিস করলে বা রেকর্ড চূড়ান্ত হয়ে গেলে কী করবেন
রেকর্ড চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত হলে তা সঠিক বলে ধরা হয় (ধারা ১৪৪ক), আর জরিপ কর্মকর্তারা বিরোধপূর্ণ এন্ট্রি বদলাতে পারেন না। তখন প্রতিকার ১৪৫ক ধারায় ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলা। চূড়ান্ত প্রকাশনা, বা ট্রাইব্যুনাল গঠন পরে হলে সেই তারিখ থেকে ১ বছরের মধ্যে মামলা করতে হয়; দেরির কারণ গ্রহণযোগ্য হলে আরও ১ বছর। জরিপ চলাকালের আপত্তির চেয়ে ট্রাইব্যুনালের মামলায় সময় ও খরচ অনেক বেশি।
নামের বানানের মতো নিছক করণিক ভুল এসি ল্যান্ড আবেদন পেলে সংশোধন করতে পারেন। কার কতটুকু মালিকানা, তা বদলাতে হলে ট্রাইব্যুনাল লাগবে।
চূড়ান্ত রেকর্ড প্রকাশের পর:
- প্রকাশ হওয়ামাত্র নতুন খতিয়ান ও নকশার সার্টিফায়েড কপি তুলুন।
- লাইন ধরে দলিলের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।
- যেসব হস্তান্তর বা উত্তরাধিকার এখনো ওঠেনি, তার নামজারি সম্পন্ন করুন।
- কিছু ভুল থাকলে সঙ্গে সঙ্গে আইনি পরামর্শ নিন। প্রকাশনার খবর জানুন বা না জানুন, সময় গণনা চলতে থাকে।
কাগজ প্রস্তুত রাখুন
দলিল, খতিয়ান, নামজারি, দাখিলা।
জমিতে উপস্থিত থাকুন
জরিপ দল এলে সীমানা দেখান।
খসড়া মিলিয়ে দেখুন
নাম, অংশ, দাগ, পরিমাণ ও নকশা।
আপত্তি ও আপিল
বিধি ৩০ ও ৩১, সময়ের মধ্যে।
সাধারণ জিজ্ঞাসা
বিডিএস জরিপ কী?
বিডিএস (বাংলাদেশ ডিজিটাল জরিপ) হলো ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের নতুন ভূমি জরিপ। স্যাটেলাইট ছবি, ড্রোন ও গ্রাউন্ড কন্ট্রোল পয়েন্ট দিয়ে দাগের নকশা করে প্রতিটি জোতের নতুন ডিজিটাল খতিয়ান তৈরি হয়।
বিডিএস জরিপ চলছে, জমির মালিকদের এখন কী করা উচিত?
দলিল, আগের খতিয়ান, নামজারির কাগজ, খাজনার দাখিলা ও ওয়ারিশ সনদ জোগাড় করুন। জরিপ দল জমিতে এলে উপস্থিত থাকুন, মাঠ পর্চা ও খসড়া খতিয়ান মিলিয়ে দেখুন, ভুল থাকলে সময়মতো আপত্তি দিন।
জরিপের সময় কী কী কাগজ লাগে?
রেজিস্টার্ড দলিল ও বায়া দলিল, সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি, মৌজা নকশা, নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর, দাখিলা, ওয়ারিশি জমিতে ওয়ারিশ সনদ, বণ্টননামা বা ডিক্রি এবং জাতীয় পরিচয়পত্র।
জরিপের ভুল রেকর্ডে আপত্তি কীভাবে দেব?
খসড়া প্রকাশনার সময়ে প্রজাস্বত্ব বিধিমালা ১৯৫৫-এর ৩০ বিধিতে সামান্য কোর্ট ফি ও প্রমাণসহ লিখিত আপত্তি দিন। সিদ্ধান্ত ভুল হলে নির্ধারিত অল্প সময়ের মধ্যে ৩১ বিধিতে আপিল করুন।
জরিপে সঠিক রেকর্ড পেতে কি টাকা দিতে হয়?
শুধু রসিদের বিনিময়ে সরকারি ফি। ভালো এন্ট্রির জন্য দালাল বা কর্মকর্তাকে কখনো টাকা দেবেন না। ঘুষ চাইলে দুর্নীতি দমন কমিশনের হটলাইন ১০৬ বা ভূমি সেবা হেল্পলাইন ১৬১২২-এ জানান।
জরিপের সময় খাজনা না দিলে কি জমি খাস হয়ে যায়?
শুধু খাজনা বকেয়া থাকলেই জমি খাস হয় না। তবে বকেয়া আপনার কাছ থেকে আদায় করা যায়, আর হালনাগাদ দাখিলা জমি আপনার দখলে থাকার প্রমাণ হিসেবে কাজে লাগে। বকেয়া পরিশোধ করে রসিদ রাখুন।
একটি জমি জরিপে কত দিন লাগে?
এলাকাভেদে ভিন্ন। একটি মৌজায় মাঠের ধাপে কয়েক মাস লাগতে পারে, আর চূড়ান্ত প্রকাশনা পর্যন্ত পুরো প্রক্রিয়ায় কয়েক বছর। খসড়া প্রকাশনা ও আপত্তির সময় যেন না হারান, তাই মৌজার সরকারি নোটিশ খেয়াল রাখুন।
জরিপের রেকর্ড চূড়ান্ত হয়ে গেছে কিন্তু ভুল, এখন কী করব?
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৫ক ধারায় চূড়ান্ত প্রকাশনার ১ বছরের মধ্যে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে মামলা করা যায়; দেরির কারণ গ্রহণযোগ্য হলে আরও ১ বছর। দ্রুত পরামর্শ নিন।
জমি ও সম্পত্তি বিষয়ে আরও পড়ুন
নিরাপদে জমি কেনা, নামজারি ও বেদখল জমি উদ্ধার।
আপনার মৌজায় জরিপ চলছে?
তসদিকের আগে আমরা আপনার কাগজ যাচাই করি, আপত্তি ও আপিল লিখে দিই, আর রেকর্ডে ভুল হলে আপনার পক্ষে লড়ি। লিখিত প্রাথমিক মূল্যায়ন বিনামূল্যে।
মন্তব্য
এখনো কোনো মন্তব্য নেই। প্রথম প্রশ্ন বা মতামত আপনিই লিখুন।