ফ্ল্যাট কেনার আগে ক্রেতার করণীয় ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন খরচ

এই গাইডে: ফ্ল্যাট কেনার আগে ক্রেতার করণীয়: যেসব কাগজ দেখবেন · রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০-এ ক্রেতার অধিকার · ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম · ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন খরচ কত · পুরোনো (রিসেল) ফ্ল্যাট কেনার নিয়ম · বিদেশ থেকে ফ্ল্যাট কেনা

সংক্ষেপে উত্তর

ফ্ল্যাট কেনার আগে দেখুন জমিতে জমির মালিকের স্বত্ব, জমির মালিক ও ডেভেলপারের চুক্তি এবং ডেভেলপারকে দেওয়া রেজিস্টার্ড আমমোক্তারনামা, অনুমোদিত নকশা ও অনুমোদিত তলার সংখ্যা, প্রকল্পে ব্যাংকের বন্ধক আছে কি না, আর বরাদ্দ চুক্তির শর্ত। রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ অনুযায়ী পুরো মূল্য পরিশোধের তিন মাসের মধ্যে ডেভেলপারকে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে দিয়ে রেজিস্ট্রি করে দিতে হয়। রেজিস্ট্রি হয় ফ্ল্যাট ও অবিভক্ত জমির অংশের সাফ কবলা দলিলে, যাতে স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর ও উৎসে কর লাগে, আর ডেভেলপারের নতুন ফ্ল্যাটে ভ্যাট।

ফ্ল্যাট কেনার আগে ক্রেতার করণীয়: যেসব কাগজ দেখবেন

1. জমির স্বত্ব: জমির মালিকের দলিল, খতিয়ান (সিএস, এসএ, আরএস, সিটি জরিপ), নামজারি ও চলতি খাজনার রসিদ। দেখুন জমি কেনার আগে করণীয়।
2. জমির মালিক ও ডেভেলপারের চুক্তি: লিখিত জয়েন্ট ভেঞ্চার বা জমি ভাগাভাগির চুক্তি, যাতে লেখা থাকে কোন ফ্ল্যাট জমির মালিকের আর কোনগুলো ডেভেলপার বিক্রি করতে পারবে।
3. রেজিস্টার্ড আমমোক্তারনামা জমির মালিকের পক্ষ থেকে ডেভেলপারকে। এটি ছাড়া ডেভেলপার জমির অংশের বৈধ বিক্রয় দলিল করতে পারে না।
4. অনুমোদিত নকশা: রাজউক (বা স্থানীয় কর্তৃপক্ষ) অনুমোদিত ভবনের নকশা, তলার সংখ্যাসহ। সাইটে গিয়ে তলা গুনে দেখুন।
5. ডেভেলপারের নিবন্ধন ২০১০ সালের আইনে, এবং রিহ্যাব সদস্যপদ। সদস্যপদ সহায়ক, তবে নিশ্চয়তা নয়।
6. বন্ধক: জমি বা প্রকল্প কোনো ব্যাংকে বন্ধক আছে কি না, আর আপনার দলিলের আগে ব্যাংকের অবমুক্তি।
7. বরাদ্দ চুক্তি: মূল্য, কিস্তির সূচি, স্পেসিফিকেশন, পার্কিং, হস্তান্তরের তারিখ, দেরির ক্ষতিপূরণ ও টাকা ফেরতের শর্ত।
8. অকুপেন্সি সার্টিফিকেট বা ব্যবহার সনদ ওঠার আগে, আর ইউটিলিটি সংযোগ।

রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০-এ ক্রেতার অধিকার

এসব লঙ্ঘন অপরাধ। প্রতিশ্রুতির চেয়ে ভিন্ন কিছু হস্তান্তর, নিম্নমানের উপকরণ বা অনুমোদিত নকশার বাইরে নির্মাণে তিন বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড বা বিশ লাখ টাকা পর্যন্ত অর্থদণ্ড হতে পারে। ৩৬ ধারায় বিরোধ সালিশেও নেওয়া যায়। প্রতিটি রসিদ, চিঠি ও ব্রোশিওর সংরক্ষণ করুন।

ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম

জমি যে এলাকায়, সেখানকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সাফ কবলা দলিলে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রি হয়। দলিলে দুটি জিনিস হস্তান্তর হয়: তলা, নম্বর ও আয়তন দিয়ে বর্ণিত ফ্ল্যাট, আর ভবনের নিচের জমির অবিভক্ত আনুপাতিক অংশ। তফসিলে দুটোই থাকতে হবে।

নতুন ফ্ল্যাটে সাধারণত ডেভেলপার নিজে এবং রেজিস্টার্ড আমমোক্তারনামার জোরে জমির মালিকের পক্ষে দলিলে সই করে। দেখে নিন আমমোক্তারনামায় আপনার ফ্ল্যাট ও জমির অংশ আছে কি না।

সাধারণত যে কাগজ লাগে: জমির স্বত্বের কাগজ ও খতিয়ান, জয়েন্ট ভেঞ্চার চুক্তি ও আমমোক্তারনামা, অনুমোদিত নকশা, বরাদ্দপত্র ও টাকা পরিশোধের রসিদ, জাতীয় পরিচয়পত্র ও ছবি, আয়কর রিটার্ন জমার প্রমাণ (পিএসআর), এবং চার্জের পে-অর্ডার।

রেজিস্ট্রির পর: আপনার জমির অংশের নামজারি করুন, আর হোল্ডিং ট্যাক্সের জন্য সিটি কর্পোরেশনে হোল্ডিং হালনাগাদ করুন। দেখুন নামজারি কীভাবে করবেন।

ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন খরচ কত

অর্থাৎ ঢাকা শহরে স্ট্যাম্প শুল্ক, ফি ও স্থানীয় কর মিলে দলিল মূল্যের প্রায় ৪.৫%। এর ওপর উৎসে কর ও ভ্যাট যোগ হয়, আর অভিজাত এলাকায় এগুলো উল্লেখযোগ্য অঙ্ক। এলাকার সরকারি সর্বনিম্ন মূল্যের কম দেখিয়ে দলিল করা যায় না।

আইনে উৎসে কর বিক্রেতা বা ডেভেলপারের ওপর, কিন্তু বরাদ্দ চুক্তিতে প্রায়ই রেজিস্ট্রি খরচ ক্রেতার ঘাড়ে দেওয়া থাকে। সইয়ের আগে সেই শর্ত পড়ুন, আর ডেভেলপারের কাছে dolil.gov.bd-তে মিলিয়ে দেখা লিখিত খরচের হিসাব চান।

২০২৬ সালের দুটি বিষয় ফ্ল্যাট ক্রেতা ও জমির মালিকদের জানা দরকার। ১ জুলাই ২০২৬ থেকে অর্থ আইন ২০২৬ অনুযায়ী সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় শুধু রেজিস্ট্রেশনে নয়, নামজারি ও ফ্ল্যাট-জমি বণ্টনেও রিটার্ন দাখিলের প্রমাণ লাগবে। একই আইনে ডেভেলপার এবং যৌথ উন্নয়ন চুক্তিতে ফ্ল্যাট পাওয়া জমির মালিকের আয় হিসাবের নতুন পদ্ধতি এসেছে; ডেভেলপারের বানানো ফ্ল্যাট নেওয়ার আগে জমির মালিকের কর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

পুরোনো (রিসেল) ফ্ল্যাট কেনার নিয়ম

• বিক্রেতার রেজিস্টার্ড দলিল এবং ডেভেলপার ও জমির মালিক পর্যন্ত আগের দলিলগুলো দেখুন।
• জমির অংশে বিক্রেতার নামজারি, আর খাজনা ও হোল্ডিং ট্যাক্স পরিশোধ হয়েছে কি না দেখুন।
• সার্ভিস চার্জের জন্য ফ্ল্যাট মালিক সমিতির ছাড়পত্র নিন।
• বিক্রেতা গৃহঋণ নিয়ে থাকলে রেজিস্ট্রির আগে বা সময়ে ব্যাংকের অবমুক্তিপত্র ও মূল স্বত্বের কাগজ নিন।
• মূল অনুমোদিত নকশা দেখুন। অননুমোদিত বাড়তি তলার ফ্ল্যাট বড় ঝুঁকি।
• রাজউক বা অন্য সরকারি সংস্থার লিজের প্লটে হলে বর্তমান হস্তান্তর নিয়ম দেখুন। ২০২৫ সালের নভেম্বরের এক সরকারি প্রজ্ঞাপনে অনেক আবাসিক প্লট ও ফ্ল্যাট হস্তান্তরে আগাম অনুমতির প্রয়োজন তুলে দেওয়া হয়েছে, তবে হস্তান্তর ফি এবং পরে কর্তৃপক্ষের কাছে কাগজ জমা দেওয়ার শর্ত আছে।

অগ্রিম দিলে বায়নানামা ৬০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রি করুন। দেখুন চুক্তিপত্র লেখার নিয়ম।

বিদেশ থেকে ফ্ল্যাট কেনা

ঢাকার অনেক ফ্ল্যাট কেনেন প্রবাসী বাংলাদেশিরা। বিদেশ থেকে বরাদ্দ চুক্তিতে সই ও ব্যাংকের মাধ্যমে টাকা পাঠানো যায়, তবে রেজিস্ট্রির সময় ক্রেতা বা তাঁর আমমোক্তারকে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে থাকতে হয়।

• বিশ্বস্ত কাউকে আমমোক্তারনামা দিন, যা বাংলাদেশ মিশনে সম্পাদিত হয়ে পরে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ অনুযায়ী দেশে কার্যকর করতে হবে। দেখুন বিদেশ থেকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি।
• সব টাকা নিজের নামে ব্যাংকিং চ্যানেলে দিন, রসিদ রাখুন।
• আমমোক্তার যেন নিজের নামে ফ্ল্যাট না নেন।
• টাকা পাঠানোর আগে আইনজীবী দিয়ে জমি ও ডেভেলপার যাচাই করান।